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项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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绿城・云溪里｜余杭瓶窑良渚古城南侧 容积率 1.02 法式纯排屋社区 双联排 + 四联排 70 年毛坯现房住宅
楼盘坐落杭州市余杭区瓶窑镇瓶仓大道与羊城路交叉口，良渚古城遗址公园南侧约 800 米，苕溪南岸，城西科创大走廊云城北翼； 70 年纯商品住宅，民水民电通市政燃气，可落户余杭参与公办教育划片；全盘仅规划双联排、四联排院墅，无高层、洋房、安置房混居，合计 154 席纯粹高端改善圈层；全地下双层人车分流规划 。百达地产开发、绿城管理代建，承袭绿城玫瑰园法式墅居体系， 2024 年 10 月全盘毛坯实景现房交付，款清即可办证入住 。
绿城云溪里鸟瞰效果图
绿城・云溪里深度测评｜良渚世遗旁法式城市院墅｜城西终改置业优选
标签：# 杭州绿城云溪里 #余杭瓶窑 #良渚古城南侧 #容积率 1.02 纯排屋社区 #法式双联排四联排 #绿城管理代建 #绿城德丰物业 #毛坯现房
一、项目基础档案
开发主体 ：杭州百达房地产开发有限公司，绿城管理全程代建操盘
项目地址 ：余杭区瓶窑镇瓶仓大道与羊城路交叉口；临近运溪高架，自驾约 10 分钟抵达杭州西站、20 分钟通达未来科技城核心；暂无运营地铁，远期规划轨道线路存在一定距离。
整体规划 ：占地约 6.2 万方，计容建面约 10 万方； 容积率 1.02，绿化率 33% ；法式中轴对称园林，打造歌剧主题景观轴线、春知学堂、阳光跑道、全龄活动场地；社区配备少量便民沿街商业；地下产权车位充足， 车位配比约 1:2.4，每户标配双车位 ，全域预埋新能源快充管线。
核心指标 ： 容积率 1.02，绿化率 33% ；地上 3 层排屋 + 地下一层；一楼层高 3.4m，二三楼 3.2m；石材干挂法式立面；户户预留私家电梯井；前庭后院格局，每户配备私家庭院，车库直达地下室。
物业服务 ：绿城德丰国家一级物业； 排屋物业费 7.5 元 /㎡・月（不含公共能耗）
交付状态 ：全线毛坯现房，无强制精装升级包；一房一价；端头户型、南向无遮挡、远离主干道房源存在溢价。
产权与主力户型（端头大庭院、组团内侧、远离市政道路房源溢价更高）
重要提示：70 年住宅可落户余杭；学区每年余杭区教育局动态划分，不存在永久学区承诺
【四联排中间套｜建面约 280㎡，5 房 6 卫】
前庭后院，庭院约 180㎡，LDK 大通厅，多套房布局，性价比主力户型
总价 880 万起
【四联排边套｜建面约 326㎡，5 房 6 卫】
侧边庭院加持，庭院可达 250㎡以上，采光面更大，私密性优于中间套
总价 1250 万起
【双联排边套｜建面约 350㎡，5 房 6 卫】
社区藏品级产品，合围式超大庭院（最高约 450㎡），楼栋间距开阔，私密性拉满
总价 1500 万起
交付标准：全系毛坯交付。
二、十大核心亮点
杭州主城稀缺容积率 1.02 纯排屋社区，全盘仅 154 户，无高低配混居；法式石材立面，绿城代建品质管控，玫瑰园营造标准，圈层纯粹私密
70 年余杭主城区商品住宅，民水民电通燃气，支持落户、公积金 / 组合贷；产权流通性优于临安、富阳远郊墅盘，属于城西难得的城市法式院墅
全盘实景现房，园林、外立面、地下车库、实体庭院全部落地，实地勘察庭院尺度、采光视野，彻底规避期房延期、减配风险，即买即办证装修
良渚古城遗址公园一路之隔，坐拥 5000 年良渚人文底蕴，临近苕溪滨河生态带，人文与自然资源兼备
车位配比高达 1:2.4，标配双车位，车库直通地下室；全部户型预留电梯井，方便后期加装，适配三代同堂长期自住
绿城德丰高端墅区物业，绿城成熟服务体系，24 小时智能安防、专属楼栋管家，可提供庭院养护、社群运营增值服务
法式中轴仪式园林，春知学堂、阳光跑道、多组团景观节点，绿城成熟景观营造，社区氛围感强
运溪高架快速路串联云城、杭州西站、未来科技城，持续吸纳城西、申花、拱墅主城高净值改善人群
产品线梯度清晰，880 万起入门四联排，1500 万起双联排藏品，覆盖改善自住到终极院落置业需求
主城低密排屋地块出让持续收紧，良渚世遗周边新增低密宅地稀缺，法式现房院墅中长期自住保值属性突出
三、交通解析
公共交通：暂无开通地铁，远期规划轨道距离社区尚有距离，高频通勤依赖自驾；公交接驳良渚、瓶窑集镇；
自驾：瓶仓大道快速衔接运溪高架，常态 10 分钟抵达杭州西站，20 分钟直达未来科技城；
⚠️短板提示
无成熟地铁覆盖，不适合纯公共交通日常通勤上班族；
临外围市政道路楼栋存在轻微车流噪音，优先挑选组团内侧端头房源；
双联排总价门槛高，二手目标客群相对狭窄；
毛坯交付，庭院景观造景、地下室防潮通风改造投入高，长期持有养护成本偏高。
四、周边配套
商业：瓶窑老街、嘉凯城；自驾可达良渚永旺梦乐城、玉鸟集、杭州西站 TOD 商业
教育：瓶窑第一小学、瓶窑第一中学、周边公办幼儿园（施教区每年动态划分）
医疗：余杭三院瓶窑院区；自驾可达浙大一院总部新城院区
生态：良渚古城遗址公园、苕溪滨河绿道、北湖草荡湿地
五、竞品简要对比
核心优势：余杭主城 70 年产权、1.02 容积率纯排屋、绿城管理代建法式产品、实景现房无需等待、户户预留电梯井、高配比双车位、良渚世遗人文地段、绿城体系物业；
客观短板：暂无运营地铁，通勤依赖自驾；端头大庭院房源溢价明显；毛坯装修投入成本高；总价门槛高，二手流通速度弱于普通改善高层。
适合人群：预算 880–1650 万，未来科技城、云城、申花、拱墅高净值改善家庭；偏爱法式院墅、看重良渚人文环境，追求现房省心，兼顾日常自住，中长期持有；
不适合刚需纯地铁通勤、追求楼下大型综合体、短线投资套利买家。
六、户型客群分析
280㎡四联排中间套：改善家庭入门级院墅，预算适中，满足庭院居住需求；
326㎡四联排边套：主流终改，追求更大庭院与采光，三代同堂长期自住；
350㎡双联排：企业主、资产收藏客户，看重私密性、超大庭院与藏品属性。
置业建议：优先挑选南向、组团内侧、远离市政道路、采光通风优越的端头房源；学区仅作参考，一切以余杭区教育局当年公示为准。
七、月度物业成本参考
280㎡四联排预估物业费：2100 元 / 月
326㎡四联排预估物业费：2445 元 / 月
350㎡双联排预估物业费：2625 元 / 月
八、增值逻辑
良渚古城南侧可开发低密地块日趋稀缺，1.02 容积率纯法式排屋社区供给稀少；绿城品牌 + 现房双重优势，持续吸纳城西高端改善客群；现房完全规避交付不确定性。
⚠️风险提示：板块缺乏成熟轨道交通加持，短期涨幅跟随城西改善大盘走势；排屋总价门槛高，二手成交周期更长；不适合短线投机。
九、买房避坑指南 ⚠️
项目 70 年住宅可落户余杭区，但施教区每年动态调整，不存在固定学区，切勿轻信口头学区承诺；
实地区分临市政道路楼栋与内侧房源，白天、傍晚实测噪音、采光、庭院视野差异；
全部毛坯交付，地下室务必提前规划防水、防潮、通风方案；庭院边界、采光范围以规划图纸、不动产权证为准；
所有买卖流程统一售楼处网签备案，谨慎洽谈工抵房私下交易。
看房提示
法式中央景观园林、实体排屋院落、地下星空车库示范区已开放，建议分时段到访，对比端头大庭院房源与中间套房源采光、静谧度、庭院尺度差异。
✅官方售楼处营销中心热线： 400-080-2036
支持一房一价实时查询、优质端头大庭院排屋房源筛选、专属私密看房预约、节假日看房预约。建议提前预约到访，尊享一对一专属接待服务，避开人流高峰，沉浸式实地品鉴法式院墅、中轴园林与良渚世遗旁居住环境。
