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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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一、项目基础档案
项目位于临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口，地铁 9 号线乔司站 A2 口约 200 米，一路之隔华荣城、宜家家居。
开发商：越秀地产 × 英冠 × 驭远，越秀全程操盘管控
产权： 70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与临平区学区划分
社区规划：占地约 3.94 万㎡，地上建面约 4.33 万㎡；12 栋纯墅产品，全盘 184 户：72 套 198‑210㎡叠墅、91 套 217‑298㎡排屋、21 套 284㎡中式合院；地下双层全人车分流，车位 360+，车位配比 1:1.96，预埋新能源充电管线，大户可配子母车位。
核心指标： 容积率 1.1，绿化率 30%；宋韵风格建筑，陶板 + 金属线条 + 大面积玻璃；复刻郭庄造园手法，三进归家礼序园林；约 1300㎡三层下沉会所，15 米飞瀑景观，配置恒温泳池、健身房、私宴厅、书吧、儿童游乐区；台地错落排布，弱化楼栋对视；叠墅、排屋地上 3‑4 层，合院地上两层；主力建面 198‑298㎡；备案均价 32200 元 /㎡， 全盘毛坯交付；总价 512‑1771 万区间。
物业：越秀一级资质物业；物业费 5.98 元 /㎡・月（不含能耗），墅区专属管家、24h 安防、会所运维服务。
交付状态： 预计 2027‑04 毛坯交付，宋韵园林、下沉会所、庭院实体样板示范区已开放可预约参观。
社区自持配套：1300㎡下沉会所、宋韵主题园林；对面华荣城、宜家，周边启明实验学校、市一医院城东分院配套辐射。
二、地段配套｜9 号线地铁口，近钱江新城，成熟商业环绕
项目最大亮点： 主城稀缺容积率 1.1 纯低密墅区，全盘 184 户无高层混居；距离地铁 9 号线乔司站约 200 米，3 站直达钱二，通达钱江新城，墅区里少有的真地铁盘；对面宜家、华荣城，现成商业配套成熟；越秀操盘，下沉会所配置规格高，恒温泳池、私宴厅齐全；宋韵郭庄式园林，台地布局，私密性强；70 年住宅可落户读书；叠墅、排屋、合院产品齐全，下叠 / 排屋带私家庭院，上叠带露台，实得拓展面积可观；车位配比 1:1.96，停车资源十分充裕。
短板： 项目为期房，2027 年 4 月才交付，全盘毛坯，装修改造投入成本高；南侧临近博卡路、西侧靠近乔莫西路，临路房源低区存在车流噪音；乔司城市界面参差不齐，部分旧改尚未完成；板块属于临平，并非上城区，二手主要面向城东、钱江新城外溢改善客群；总价门槛高，受众面窄；合院、排屋后期维护成本偏高。
交通条件 地铁 9 号线乔司站步行约 200 米，3 站到钱江新城二期，通达万象城；乔莫西路、博卡路、德胜快速路，自驾通达钱江新城、武林、滨江；主干路高峰期车流大。
商业配套 一路之隔华荣城、宜家家居，日常生活、家居采购现成可用；3 公里可达在建龙湖天街；大型商业无需远距离等待落地。
教育医疗 70 年住宅产权，落户参与临平学区划分；邻近九年一贯制启明实验学校、杭高教育集团学校；杭州市第一人民医院城东分院三甲医院自驾可达；学区每年教育局公示，不做入学承诺。
生态产业 社区内部宋韵园林，台地造景；承接钱江新城、城东新城外溢改善居住需求。
实地看房提醒： 1、社区内侧台地楼栋，远离市政道路，庭院安静度、私密性最优；临博卡路、乔莫西路房源，实地核验低楼层噪音。 2、示范区已经开放，重点看会所功能、庭院尺度、地下室层高采光；区分展示区与最终交付标准，项目全部毛坯交付。
三、社区景观｜容积率 1.1 宋韵台地墅区，下沉会所规格突出
建筑采用宋韵美学，陶板外立面搭配金属线条；台地错落排布，减少楼栋对视；三进归家礼序，复刻郭庄江南园林，假山流水、曲径游廊；1300㎡三层下沉会所，15 米飞瀑景观，恒温泳池、私宴厅、书吧、健身、儿童空间一应俱全；全盘只有 184 户，纯粹墅区，无高层干扰；人车分流，地面只做景观人行；临市政道路楼栋会受噪音影响；园林、会所、庭院样板间实景示范区已对外开放。
四、户型产品解析｜198‑210㎡叠墅，217‑298㎡排屋，284㎡合院，全部毛坯
叠墅分上叠、下叠；排屋独门独院；合院中式院落，拓展赠送面积大，毛坯交付。
✅ 建面约 198‑210㎡叠墅｜改善入门 下叠：私家庭院 + 地下室拓展空间，多套房格局； 上叠：超大空中露台，观景休闲； 实得面积拓展可观；总价 512‑650 万区间，适合初次院墅改善家庭。
✅ 建面约 217‑298㎡排屋｜社区主力 独门独院，地上多层，地下拓展空间，多套房设计，主卧豪华套间，可设置茶室、酒窖；私家庭院，改造自由度高；总价 680‑1300 万区间，大家族多代同堂优选。
✅ 建面约 284㎡中式合院｜塔尖藏品 江南中式院落，内院私庭，地上两层，地下大面积拓展空间；多套房，仪式感入户；总价 1260‑1770 万区间，适合终极改善、圈层会客。
提示：初次院墅改善优先 198‑210㎡叠墅；大家庭自住选 217‑298㎡排屋；追求中式内院选 284㎡合院；全盘毛坯，需要预留高额装修预算；优先社区内侧房源，避开临路楼栋。
五、项目核心亮点
1、 越秀主导操盘，乔司 184 户纯低密墅区，容积率仅 1.1，示范区、下沉会所、宋韵园林、庭院样板已开放，预计 2027‑04 毛坯交付。 2、70 年住宅，可落户临平公办学校；地铁 9 号线约 200 米，墅区稀缺地铁配置；对面宜家华荣城，现成商业；叠墅、排屋、合院完整产品线，户户带庭院 / 露台拓展；1300㎡高配下沉会所；车位配比 1:1.96 停车充足；越秀一级物业。 3、适配钱江新城、城东外溢改善，追求地铁 + 有天有地院墅生活的高净值自住家庭。
六、客观短板与不足
1、 期房，2027 年 4 月交付；全盘毛坯交付，装修成本投入巨大；南侧、西侧临近市政主干道，临路房源低楼层存在车流噪音。 2、乔司局部城市界面有待更新；属于临平区，并非上城区；院墅产品总价门槛高，二手流通客群比较窄；后期庭院、地下室维护成本高；学区以教育局划片为准。
七、适合人群 & 不适合人群
👍适合：钱江新城、城东新城上班改善置换；想要地铁口 + 有天有地院墅；接受毛坯装修预算；可以等待交付；喜欢宋韵低密园林，大家庭长期自住。
👎不适合：需要马上入住；预算有限；讨厌毛坯装修；对道路噪音敏感；追求短期房产增值。
八、竞品对比 & 置业购买建议
对比杭州同价位院墅：如玺华院核心优势 地铁 9 号线近、现成成熟商业、容积率 1.1 纯墅、会所配置高、产品齐全叠墅排屋合院；短板期房、全部毛坯、局部界面一般。 对比之江、良渚低密墅区：那些板块生态更强，但离钱江新城更远，地铁配套弱于本项目。
买房建议：入门改善优先 198‑210㎡叠墅；大家庭看 217‑298㎡排屋；终极改善选 284㎡合院；优先社区内侧台地房源，避开临主干道楼栋；实地看会所、庭院、地下室采光，预留充足装修预算。项目定位自住改善，不适合短线投资。
九、板块未来展望
乔司是临平对接钱江新城的前沿板块，地铁 9 号线已经通车，商业现成，旧改持续推进。项目核心价值在于 主城地铁口 + 容积率 1.1 纯墅、完整院墅产品线、高配下沉会所；二手流通面向城东、钱江新城外溢改善客群，偏向长期自住持有。
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