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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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一、项目基础信息
项目位于余杭良渚新城，杭行路与郁宅路交叉口往西约 300 米，玉湖公园北侧，一路之隔就是约 688 亩玉湖公园，距离城北万象城约 600 米。
开发商：中建三局城市投资运营（央企），杭州星程房地产开发有限公司
产权：70 年商品住宅，民水民电可落户， 无公租、无自持，社区圈层纯粹
社区规划：10 栋 17‑26 层板式高层，全盘 658 户，楼栋错落排布，最大化挖掘南向湖景资源
核心指标：容积率 2.5，绿化率 35%；地下双层人车分流，车位配比约 1:1.67，预留大量新能源充电桩点位
物业：中海一级资质物业，物业费 4.2 元 /㎡・月，24 小时智能安防运维
交付：预计 2027 年 12 月 31 日精装交付，样板间、实景示范区已开放可实地参观
装标：精装标准 4000‑4500 元 /㎡，中央空调 + 地暖 + 新风三大件配齐，厨卫采用博世、高仪、科勒等一线品牌
价格：备案均价约 32400 元 /㎡，一房一价；总价区间 345‑723 万，头排湖景房源价格更高
主力户型：建面约 115㎡三房；128、143、149㎡四房；185㎡大平层四房三卫
二、地段配套，城北核心，商业地铁双加持
项目属于北部新城玉湖 CBD，板块城市界面新，配套落地成熟，是城北为数不多同时拥有商业、地铁、城市湖景的板块。
交通配套 地铁 10 号线金德路站直线约 600 米，步行可达，去往和睦、拱墅、钱江二期都比较便捷；自驾临近杭行路、运溪高架，通达未来科技城、武林、申花，通勤效率高，地铁 + 自驾双出行模式，适配多样通勤人群。
商业配套 距离城北万象城仅约 600 米，杭州城北重量级商业综合体，购物、餐饮、休闲一站式搞定；周边还有板块底商，日常烟火气充足，商业能级属于城北第一梯队。
教育医疗 周边有杭行路小学、沈括小学、良渚第二中学等公办学校，学区以后期教育局划分为准，本文不做学区承诺；大型医疗可前往浙大一院总部一期，能够满足家庭就医需求。
生态资源 一路之隔就是玉湖公园，约 688 亩城市湖景公园，下楼即可环湖散步，城市当中稀缺的湖景资源，也是本项目最大的核心卖点。
整体来看，板块配套已经现成落地，不是等待兑现的规划板块，自住属性很强，城北外溢改善的核心选择。
三、社区景观，公建化立面 + 下沉会所，改善定位拉满
外立面采用现代雅奢公建化风格，基座石材干挂，标准层大面积香槟金铝板搭配三玻两腔 Low‑E 玻璃，部分大户型配置 270° 弧形观景窗，颜值辨识度高，耐污抗风化，长期外立面保值能力强。
社区内部打造 约 1500㎡下沉式景观会所，包含健身区、瑜伽室、书吧、休闲会客空间，搭配景观水系；全部楼栋做底层架空泛会所，设置儿童活动、邻里社交空间，雨天也可以满足业主休闲活动需求。
楼栋错落排布，头排楼栋南向无遮挡，直面玉湖湖面；内侧楼栋更加安静。
实地看房提醒：北侧临近安置房地块，北栋低楼层外部界面一般；南侧临近郁宅路，低楼层需要实地感受车流噪音；优先实地区分湖景楼栋与非湖景楼栋视野差距。
四、户型产品解析｜115‑185㎡，全改善板楼，两梯两户，无连廊
全盘都是两梯两户纯板楼，独立电梯前厅，没有冗长连廊，得房率 78%‑82%，全部精装交付，配齐三大件，户型覆盖首改到高端改善全维度需求。
✅ 建面约 115㎡三房两厅两卫｜入门主力 三开间朝南，LDKB 一体化大横厅，面宽约 12.1 米；U 型厨房，双明卫，主卧套房设计。兼顾刚需改善，空间实用，是项目上车门槛户型，适合三口之家。
✅ 建面约 128㎡四房两厅两卫｜刚改热门 四房格局，约 9.8 米南向大面宽，客餐厅通透，多开间朝南，兼顾家庭多人居住，二胎家庭友好，兼顾预算和居住尺度。
✅ 建面约 143㎡四房两厅两卫｜改善主力 面宽约 13 米，270° 观景飘窗，LDKB 巨厅，双阳台设计，主卧独立套房，空间尺度舒展，优先选南向楼栋，可收获玉湖景观，是小区流通性最好的主力户型。
✅ 建面约 149㎡四房两厅两卫｜进阶改善 尺度进一步升级，功能分区合理，更多收纳空间，适合三代同堂，追求居住舒适度的家庭。
✅ 建面约 185㎡四房三卫｜湖景楼王大平层 南向面宽约 17.4 米，270° 弧形观景落地窗，直面玉湖；双套房设计，巨厅无柱化设计，空间感拉满，定位城北高端改善，适合预算充足追求湖景大平层客户。
五、项目核心亮点
1、 地段配套硬核：近地铁 10 号线金德路站，紧邻城北万象城，现成成熟配套，无需等待兑现。 2、 稀缺城市湖景资源，一路之隔玉湖公园，头排房源推窗看湖，在城北属于稀缺景观资源。 3、央企中建开发，交付安全性高；全盘无公租无自持，居住圈层纯粹。 4、产品配置高，铝板公建化外立面，1500㎡下沉会所 + 全楼栋架空层，精装三大件配齐，改善属性足。 5、中海一级物业加持，后期社区维护、二手房保值具备加分。 6、户型覆盖广，从 115㎡首改到 185㎡大平层，适配不同预算城北改善家庭。
六、客观短板与不足
1、交付时间偏晚，2027 年底才交付，需要等待两年多，不能即买即住。 2、北侧楼栋低楼层临近安置房，外部城市界面一般，介意外部视野尽量避开北侧低楼层房源。 3、南侧临近郁宅路，低楼层会有车流噪音干扰，看房建议早晚实地感受噪音。 4、物业费 4.2 元 /㎡・月，板块内属于偏高水平，长期持有增加固定支出成本。 5、容积率 2.5，属于城市高层社区，对比低密墅区，社区密度更高。 6、属于余杭区学籍，并非主城六区，追求顶尖名校学区客户需要谨慎。
七、适合人群 & 不适合人群
👍适合：城北、申花、运河新城外溢改善；看重地铁、大型商业，喜欢城市湖景，自住为主，能接受晚交付的家庭；预算 345 万‑700 万，追求央企品质、完整社区配套的购房者。
👎不适合：着急入住的客户；执着顶尖学区；追求低密居住环境；预算有限刚需。
八、竞品对比 & 置业购买建议
对比周边勾庄其他改善楼盘：周边楼盘大多缺少城市湖景资源；中建玉湖之星优势在于玉湖景观、铝板外立面、下沉会所、央企开发；短板是交付晚，部分楼栋存在界面、噪音问题。
对比运河新城改善盘：运河新城距离主城更近，但商业配套弱于城北万象城；本项目商业更强，有玉湖景观，但是归属余杭学籍。
买房建议：优先选择南向楼栋，预算充足优先选头排湖景房源，景观价值是项目最大溢价点；预算有限优先 115㎡、128㎡中间楼栋，避开临路、北侧低楼层。143㎡兼顾尺度与流通性，是性价比优选；185㎡适合预算充足，追求湖景大平层的改善客户。注意项目交付周期较长，要做好租房过渡的预算规划。
九、板块未来展望
北部新城配套已经基本落地，城北万象城、地铁 10 号线已经运营成熟，玉湖 CBD 城市界面持续更新。板块承接城北、申花外溢改善，自住需求旺盛，二手流通基础较好。项目核心价值在于玉湖湖景 + 成熟配套，自住属性优先，房产价值跟随城北新城整体行情。
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