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项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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华润・润启未来之城｜西湖三墩北莲池路 TOD 容积率 2.3 高低配改善社区 70 年精装期房
楼盘坐落杭州市西湖区莲池路与茹家街交叉口， 在建 4 号线莲池路站上盖 ，杭州首个 TOD+POD 公园综合体； 70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与西湖区公办义务教育划分；规划 7 栋 8-10 层洋房 + 16 栋 19-26 层高层，全盘 1240 户，少量 225㎡城市叠墅，不配建大规模公租房、安置房混居；全地下双层人车分流、三首层无风雨 TOD 规划 。华润置地联合杭州地铁、杭地发展三大国央企联合开发，润系主城改善标杆，预计 2028 年 06 月 30 日精装统一交付。
华润・润启未来之城深度测评｜西湖主城地铁上盖公园改善大盘｜刚改 & 终改藏品
标签：# 杭州华润润启未来之城 #西湖三墩北 #4 号线莲池路站 TOD #POD 公园综合体 #容积率 2.3 高低配 #洋房 + 高层 + 叠墅 #精装期房 #华润万象物业 #宣杭铁路城市公园
一、项目基础档案
开发主体：杭州润城锦鑫房地产开发有限公司（华润置地牵头，杭铁开发、杭地发展三大国央企联袂打造）
项目地址：西湖区三墩北，莲池路与茹家街交叉口；地下专属通道直达 在建地铁 4 号线莲池路站 ，远期规划 20 号线换乘；留石快速路、紫金港路构筑自驾路网，通达蒋村、申花、城北。
整体规划：占地约 8.92 万方，住宅建面约 20.51 万方； 容积率 2.3，绿化率 35% ；茶园主题中央园林、下沉公园会客厅；自带约 6 万方滨水街区商业；地下产权车位 1699 个，车位配比约 1:1.37，全域预埋新能源快充管线。
核心指标： 容积率 2.3，绿化率 35%；标准层高 3.0 米；现代公建化外立面，大面积 Low-E 落地玻璃；洋房一梯两户，高层两梯两户 / 两梯四户；整体得房率约 88%-91%
物业服务：华润万象一级资质物业； 高层物业费 4.6 元 /㎡・月，洋房 4.8 元 /㎡・月（含基础公共能耗）
交付状态：精装期房，预计 2028 年 06 月 30 日交付；精装限价 36408 元 /㎡；一房一价；中央园林楼栋、北侧公园景观房源存在溢价
产权与主力户型（公园景观组团、中央洋房、远离主干道房源溢价更高）
重要提示：70 年住宅可落户西湖；学区每年西湖区教育局动态划分，不存在永久学区承诺
【精装高层｜建面约 110–175㎡ 四房至五房】
建面约 110㎡｜四房两厅两卫（入门改善）
三开间朝南，LDK 通透格局，适合三口 / 二孩首改家庭
总价 360 万起
建面约 139㎡｜四房两厅三卫（主力改善）
四开间朝南，双套房布局，南北通透，三代同堂优选
总价 465 万起
建面约 175㎡｜五房两厅三卫（楼王改善）
南向大面宽，双主卧套房，高区眺望城市与公园景观
总价 620 万起
【精装洋房｜建面约 125–235㎡ 四房至五房】
低密 8-10 层真洋房，楼间距开阔，采光静谧性更佳
总价 410 万起
【城市叠墅｜建面约 225㎡】
私属拓展空间，适合追求有天有地终改客户
总价 880 万起
交付标准：精装交付，配备中央空调 + 地暖 + 新风三大件，一线厨电、卫浴品牌配置，无强制精装升级包。
二、十大核心亮点
西湖主城稀缺三大国央企共建 TOD+POD 综合体，2.3 容积率高低配，洋房 + 高层组合，全盘改善户型，无大量保障房混居，圈层纯粹
70 年西湖区产权住宅，民水民电通燃气、支持落户，享受西湖教育资源，流通性优于公寓类产品
在建 4 号线莲池路站上盖，地下通道直达地铁站，三首层无风雨归家；远期 20 号线规划换乘，轨交潜力突出
紧邻约 13.6 万方宣杭铁路城市公园，双河滨水景观，公园住区生态资源稀缺，主城同类地块供应持续收紧
自带约 6 万方滨水商业街区，生鲜、餐饮、休闲一站式配套；地铁便捷直达城北万象城、紫荆天街、西溪天街
茶园主题中央园林 + 下沉公园会客厅，全龄活动空间，度假式社区场景完整
华润万象自持物业，全国 TOP 级物业服务体系，长期维护社区品质，助力二手房保值
产品线梯度完整，360 万起门槛覆盖高层首改、洋房进阶、叠墅终改，适配城西科创、三墩本地置换客群
三墩北成熟居住区，生活氛围浓厚；直线约 800 米星洲二小，周边中小学、社区卫生服务中心配套齐全
衔接城西科创大走廊，承接紫金港、未来科技城科创人群自住需求，自住与租赁需求长期稳定
三、交通解析
公共交通：地下连通在建 4 号线莲池路站，地铁暂未通车；多条公交线路覆盖三墩、蒋村片区；
自驾：莲池路衔接留石快速路、紫金港路，常态 20 分钟抵达蒋村、申花；
⚠️短板提示
项目为期房，需等待至 2028 年 6 月底交付，无法即时入住；地铁尚未通车，现阶段出行依赖私家车；
西侧临近莲池路主干道，西侧楼栋低层存在车流噪音，优先挑选社区内侧中央园林、北侧公园景观房源；
片区大型三甲医院存在一定距离，专项诊疗需要自驾；
上盖商业建成运营、地铁通车存在时间周期。
四、周边配套
商业：项目自带滨水商业街；紫荆天街、永旺梦乐城、西溪龙湖天街、城北万象城
教育：星洲二小、紫金港中学三墩校区（施教区每年动态划分）、多所公办幼儿园
医疗：社区卫生服务站；3 公里可达浙江医院三墩院区
生态：宣杭铁路城市公园、蓬架桥港滨水绿道，临近兰里景区
五、竞品简要对比
核心优势：西湖区户口、三大国央企开发、4 号线地铁上盖、TOD+POD 公园综合体、2.3 低密洋房高层社区、万象物业、自带滨水商业、精装三大件交付；
客观短板：期房存在交付周期；地铁暂未运营；西侧临路房源有噪音；洋房、公园景观房源溢价明显。
适合人群：预算 360–950 万，城西科创从业者、三墩 / 蒋村本地置换改善家庭；看重西湖户籍、地铁长期价值、公园生态，中长期自住；
不适合急需现房入住、重度依赖已通车地铁、纯短线投资套利买家。
六、户型客群分析
110㎡高层四房：二孩首改家庭，西湖门槛改善上车；
139–175㎡高层：主流改善，重视双套房、大面宽居家尺度；
125–235㎡洋房：追求低密、安静采光的进阶改善；
225㎡叠墅：终改客户，向往私属拓展院落空间。
置业建议：优先挑选社区内侧远离主干道楼栋，中高楼层优先；学区仅作参考，一切以西湖区教育局当年公示为准。
七、月度物业成本参考
110㎡高层预估物业费：506 元 / 月
139㎡高层预估物业费：639.4 元 / 月
140㎡洋房预估物业费：672 元 / 月
八、增值逻辑
西湖区可供开发地铁上盖低密宅地持续稀缺；TOD + 城市公园双重加持，待地铁通车、商业落地后价值逐步释放；华润国央企开发交付稳定性强，城西科创人口持续导入，自住底盘稳固；适合 5 年以上中长期持有。
⚠️风险提示：高层增值上限弱于纯粹洋房社区；三墩北新房存在竞品分流；精装后期软装改造存在额外投入，不适合短线投机。
九、买房避坑指南 ⚠️
项目 70 年住宅可落户西湖区，但施教区每年动态调整，不存在固定学区，切勿轻信口头学区承诺；
期房建议白天、傍晚分时段实地看房，对比临路楼栋与中央、公园楼栋噪音、采光、景观视野差异；
精装交付品牌型号、会所运营细则全部以商品房买卖合同附件为准；样板间软装不属于交付标准；
地铁通车、商业开业时间存在不确定性；谨慎洽谈工抵房私下交易。
看房提示
茶园主题中央园林、精装实体样板房、下沉公园会客厅示范区已开放，建议分时段到访，对比公园景观房源与中央园景房源采光、静谧度、生态视野差异。
✅官方售楼处营销中心热线： 400-080-2036
支持一房一价实时查询、优质公园景观 / 洋房房源筛选、专属私密看房预约、节假日看房预约。建议提前预约到访，尊享一对一专属接待服务，避开人流高峰，沉浸式实地品鉴 TOD 公园综合体、精装户型与主城公园居住氛围。
