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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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一、项目基础档案
项目位于余杭区闲林天目山西路 277 号，未来科技城南翼，天目山西路北侧，拥 220 亩闲湖水域资源。
开发商：杭州东海春房地产（东海集团本土老牌房企），自持 东海物业运营管理
产权： 70 年城镇纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与余杭区学区划分；无大规模回迁保障房混居
社区规划：总占地约 1200 亩，总建面超 80 万方，历经多年分多组团开发；业态涵盖高层、7 层花园洋房、滨湖联排；全盘约 5408 户；沿湖错落排布，全域人车分流，双层地下车库；车位配比 1:1.5，预留新能源充电桩管线。
核心指标： 综合容积率 1.25，排屋组团低至 0.69‑0.8，绿化率 35%；南加州风情立面；围绕闲湖打造 1.5 公里环湖休闲步道、滨湖会所、亲水平台、阳光草坪、分龄活动场地；配建幼儿园、育海外国语学校、滨湖商业街、黄龙饭店；高层层高 2.9‑3.0 米，洋房 3.1 米，联排地上 3 层，地下室 5.4 米挑高，预留私家电梯井位。
物业：东海物业；物业费高层 2.8‑3.2 元 /㎡・月，排屋 4.2 元 /㎡・月；24h 安保、环湖园区精细化养护、会所运维服务。
交付状态： 全盘实景现房，全部组团已经交付，园林、公区、湖景、户型全部实景可实地核验，款清即可办证入住；高层部分精装、部分毛坯，洋房毛坯 / 精装可选；联排毛坯交付，地下室 5.4 米挑高可双层改造。
社区自持配套：1.5km 环湖步道、滨湖私享会所、阳光大草坪、儿童游乐场地；自带商业街、幼儿园、育海外国语学校、黄龙饭店，小区内部无重餐饮社区底商。
二、地段配套｜闲林板块，未科南外溢，大盘配套成熟，地铁短板明显
项目最大亮点： 千亩大盘，独占 15 万方私家原生闲湖，湖景生态资源稀缺；全盘实景现房，无任何期房风险，配套全部落地；高层、洋房、联排产品线齐全，刚需到终改全覆盖；内部学校、商业、酒店、环湖休闲配套自成闭环；自驾通达未来科技城，承接科创外溢自住；70 年住宅产权可落户读书。短板是 距离已通车地铁较远，轨道交通偏弱，出行高度依赖自驾；大盘总户数五千多户，二手挂牌量大；紧邻天目山西路主干道，部分楼栋噪音干扰；去往主城核心通勤距离长。
交通条件 周边暂无已通车地铁，规划轨道距离项目尚有距离；门口多条公交线，可直达武林、火车东站；紧邻天目山西路城市主干道，自驾快速抵达未来科技城；去往滨江、钱江新城跨区通勤时间成本偏高，更适合城西、未科自驾群体。
商业配套 社区自带滨湖商业街、黄龙饭店；闲林集镇配套成熟；大型商业可前往未来科技城万象、宝龙；社区商业已经运营多年，日常生活非常便利，无需等待规划兑现。
教育医疗 70 年住宅产权，落户参与余杭区学区划分；配建幼儿园、育海外国语学校，周边公办中小学齐全；大型三甲医院主要依靠未来科技城医疗资源，学区以教育局当年公示为准，不做购房承诺。
生态产业 坐拥 15 万方私家闲湖，环湖步道、亲水平台，生态环境突出；处于未来科技城南翼，承接科创产业人口；开发周期久，社区居住氛围非常成熟，周边少量在建工地，整体界面成型。
实地看房提醒： 1、临湖房源景观视野最佳；临天目山西路主干道楼栋，务必实地核验车流噪音。 2、全盘现房，湖景、庭院、地下室采光、公区实景全部可以实地查看；联排边套庭院面积大于中间套。 3、高层分清装 / 毛坯，联排毛坯，要预留装修预算；大盘组团多，不同组团产品、房龄存在差异。
三、社区景观｜南加州环湖大盘，一湖三岛成熟湖居社区
南加州风情红瓦坡顶建筑，建筑沿闲湖岸线错落排布，做到湖在城中；1.5 公里环湖步道串联亲水平台、湖岸广场、景观亭；中央阳光草坪、林下空间、分龄儿童场地；排屋组团坡地园林，私家庭院私密性强；滨湖会所可供业主使用。 大盘体量巨大，内部配套、活动空间充足；开发周期长，不同组团房龄新旧不一；总户数 5408 户，后期二手挂牌量高；临主干道楼栋低楼层受噪音影响；湖景资源集中靠湖楼栋，内侧楼栋看不到湖面景观。
四、户型产品解析｜89‑139㎡高层洋房，171‑324㎡滨湖联排
高层两梯四户；洋房一梯两户纯板楼；联排地上三层，5.4 米挑高地下室，预留私家电梯井，边套带大庭院，中间套南向庭院。
✅ 建面约 89㎡三房两厅两卫｜高层刚需入门 三开间朝南，南北通透，双卫配置，低门槛湖居，总价 170‑210 万区间。
✅ 建面约 113‑119㎡三房两厅两卫｜刚改主力 LDK 客餐厅格局，主卧套房，空间舒展，三口之家友好，总价 200‑250 万区间。
✅ 建面约 131‑139㎡四房两厅两‑三卫｜高层 / 洋房改善 四开间朝南，双阳台，多套房，二孩、三代同堂适配，总价 240‑310 万区间。
✅ 建面约 128‑141㎡花园洋房｜改善优选 一梯两户，得房率高，居住密度低，舒适度优于高层，总价 280‑360 万区间。
✅ 建面约 171‑324㎡滨湖联排｜终改藏品 地上三层，私家庭院，5.4 米双层拓展地下室，预留私家电梯井；边套庭院尺度更大，适合终极自住，总价 550‑850 万区间。
提示：现房实地看采光、湖景视野；临路优先选中高楼层；联排重点实地看庭院大小、地下室采光防潮情况。
五、项目核心亮点
1、 东海集团本土老牌房企开发，余杭闲林千亩级湖居大盘，全盘实景现房，所见即所得，规避期房延期、减配风险，配套全部落地成熟。 2、70 年住宅产权，可落户余杭公办学校；独占 15 万方私家闲湖，1.5km 环湖步道；综合容积率 1.25，排屋组团低密突出，绿化率 35%；高层、洋房、滨湖联排全业态，产品梯度完整；车位配比 1:1.5，停车资源充裕。 3、自带幼儿园、外国语学校、滨湖商业街、滨湖会所、黄龙饭店，内部配套闭环；高层洋房门槛友好，联排带庭院 + 高拓展地下室；自驾通达未来科技城，承接城西科创外溢自住需求。 4、开发多年，居住氛围成熟，实景园林、湖景、公区全部落地，适合自住、养老、家庭置换。
六、客观短板与不足
1、 无现成已通车地铁，公共轨道交通薄弱，出行高度依赖私家车，不适合地铁通勤人群。 2、大盘总户数约 5408 户，体量庞大，二手房挂牌量高，二手竞争压力大；项目开发周期长，不同组团房龄新旧差异明显。 3、部分楼栋紧邻天目山西路主干道，低楼层噪音明显；去往武林、钱江新城主城核心通勤距离远，跨江通勤耗时久。 4、联排毛坯交付，装修造价高；东海物业属于本土物业，对比头部品牌物业精细化管理有差距；湖景资源只属于临湖楼栋，社区内侧房源看不到湖景。
七、适合人群 & 不适合人群
👍适合：闲林本地、未来科技城上班刚需、刚改、改善家庭；看重湖景生态、现房无风险，追求成熟现成配套；想要高层、洋房或者联排低密产品；自驾为主，长线自住、养老家庭。 👎不适合：依赖地铁通勤；高频去往钱江新城、滨江；介意大盘高户数；追求短期房产增值快速变现。
八、竞品对比 & 置业购买建议
对比闲林周边新盘：周边大多为期房，东海闲湖城优势是 全盘现房、稀缺私家湖景、大盘配套全部落地、产品线覆盖广；短板地铁缺失、大盘户数多。 对比未来科技城二手：未科配套能级更强，但房价门槛高，缺少大规模原生湖景；闲湖城生态优势突出，但要接受板块距离与地铁短板。
买房建议：追求湖景优先选临湖楼栋；刚需看 89㎡；三口之家优先 113‑119㎡；二孩改善看 131‑139㎡；低密改善优先洋房；预算充足再入手联排，优先边套大庭院；尽量避开天目山西路主干道低楼层。项目定位自住属性，不适合短线投资。
九、板块未来展望
闲林承接未来科技城南向外溢，板块城市界面持续更新。项目核心价值在于 千亩大盘、15 万方私家闲湖生态资源、全盘实景现房、全套成熟自持配套、全梯度产品线，价值偏向长期自住，二手流通主要依托闲林、未来科技城城西客群。
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