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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）

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保亿・观雲昆月城（备案名：观云昆月城）楼盘深度资料

标签：# 保亿观雲昆月城 #临安西径山｜40 年商业产权纯低密山墅｜容积率 0.28 精装期房｜⚠️非 70 年住宅

一、项目基础信息

1、推广名：保亿・观雲昆月城

2、项目地址：杭州市临安区高虹镇长西线，西径山（径山南麓），青山湖科技城北翼

3、开发主体：保亿屹虹（杭州）实业有限公司（保亿置业 TOP 系产品）

4、物业类型：40 年商业产权现代玻璃山墅（独栋 / 双拼 / 三联排），不属于 70 年住宅；不通学区、无法落户；商水民电、大部分房源通天然气；全盘无高层、洋房，仅 117 席，无安置房混杂，圈层纯粹。

5、核心规划指标

占地约 1200 亩文旅复合大盘，墅区组团容积率仅 0.28，绿化率约 72%；现代极简玻璃盒子建筑，大面积落地玻璃 + 铝板外立面；预计 2026 年 12 月精装统一交付；

全地下人车分流，每户配置专属车位，全域预留新能源充电桩管线。

6、产品划分（精装期房，保亿 TOP 精装标准，配备中央空调、地暖、新风、全屋智能）

主力建面约 198–248㎡两层山墅，一房一价，总价 220 万–650 万；依山就势坡地布局，户户私家庭院（庭院面积 40–150㎡），预留私家电梯井。

【建面约 198㎡｜三房两厅三卫｜三联排中间套】

度假入门户型，横厅连通庭院，格局方正，总价门槛最低，适合小家庭周末山居。

【建面约 205–225㎡｜四房两厅四卫｜三联排边套】

流通主力户型，侧院 + 后院双花园，多套房布局，二层搭配观景露台。

【建面约 245–248㎡｜四至五房多套房｜双拼 / 类独栋楼王】

社区顶配产品，270° 环幕山景，超大私家庭院，私密性与景观视野最优，适合大家族聚会、长期康养。

7、层高说明

地上两层，层高 3.2–3.5m；无地下室；原生坡地地势，通风、采光、观景优于平地项目。

8、物业服务：保亿自持聆悉管家物业；物业费 8.6 元 /㎡・月；

引入凯悦悠选酒店提供增值服务；社区配套：凯悦酒店、浮光图书馆、山地艺术馆、运动会客厅（恒温泳池、健身房、球类场馆）、商业街、共享生态农场；可提供房屋托管、民宿运营服务。

二、建筑与景观规划

依托西径山原生溪谷山林，建筑依山分层错落排布，最大程度保留原生林木；内部打造溪流景观、花海田园，内外双重山水景观。

定位城西、长三角客群第二居所、周末度假、山林康养、民宿托管资产，不适合刚需日常通勤自住。

项目占位西径山文旅板块，千亩低密文旅大盘、0.28 超低密玻璃山墅、自带五星酒店与完善社群配套；适合 220 万起预算，寻求近郊山水庭院、避暑康养、兼顾民宿轻托管的客群。

三、主力产品区间

1、三联排中间套｜建面约 198㎡三房两厅三卫

入门优选，预算友好，基础庭院满足日常庭院休闲需求。

2、三联排边套｜建面约 220㎡四房两厅四卫

社区流通主力，双花园 + 多露台，平衡总价、空间与景观。

3、双拼 / 类独栋｜建面约 248㎡五房多套房

改善藏品，环幕山景 + 超大庭院，私密性更强。

四、区位与交通配套

自驾路网

临近长西线、杭长高速；杭州城西（未来科技城）自驾约 40–50 分钟；纳入杭州 1 小时度假生活圈。

公共交通

无地铁直达，远期暂无明确地铁规划；仅乡镇公交线路，日常出行完全依靠自驾。

周边配套

商业：项目自带商业街；大型商超需自驾前往青山湖科技城、临安城区。

生态：紧邻西径山风景区、白水涧、中苕溪，森林覆盖率高，避暑康养资源突出。

医疗：3 公里内高虹镇卫生院；三甲医院需前往临安城区。

教育：周边乡镇中小学；商业产权房屋不划分学区。

六、项目核心价值亮点

1、杭州近郊罕见容积率 0.28 超低密坡地山墅，全盘仅 117 席，纯低密无高层干扰，每户自带庭院；现代玻璃建筑辨识度高。

2、保亿 TOP 系打造，精装交付；千亩文旅大盘配套成熟，自带凯悦酒店、图书馆、运动会所，不是孤立单体别墅。

3、依托西径山原生山林，负氧离子充沛，夏季气温低于杭州主城，康养度假属性突出；支持民宿托管，兼顾自住与资产运营。

4、商水民电，多数房源通燃气，居住舒适度优于大量不通燃气的商业度假产品；坡地布局，视野层次感强。

⚠️置业重大风险提醒

1、40 年商业产权≠70 年住宅；不能落户、没有学区；二手交易税费远高于住宅别墅。

2、距离杭州主城较远，无地铁，不适合每日通勤上班，只适合周末度假、季节性养老。

3、物业费标准高，庭院绿植维护、房屋养护持续产生成本；商业类度假产品二手流通受众窄、流动性偏弱。

4、山林片区梅雨季湿度偏高，庭院排水、外立面防水需要重点关注。

温馨提示：优先挑选南向、地势偏高、无山体遮挡楼栋；实地核验庭院边界、燃气开通条件。

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