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项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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天目云柯里｜临安天目山南麓 容积率 1.1 山居低密社区 70 年毛坯期房 建面约 50–80㎡山居洋房、139㎡山野联排
楼盘坐落杭州市临安区天目山镇藻溪村观音山塘东北角，背靠西天目山原生山林，天目山风景区门户位置； 70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户参与临安区公办义务教育划分；规划山居洋房、三层联排院墅，全盘仅 135 户，无高层、安置房混居；人车分流规划 。本土房企打造山野自然风低密山居社区，依托天目山生态资源，主打自住、度假双重属性，预计 2027 年 6 月毛坯交付。
天目云柯里深度测评｜天目山麓 70 年产权山居藏品｜洋房 + 联排低密社区
标签：# 杭州天目云柯里 #临安天目山镇 #西天目山生态住区 #容积率 1.1 低密社区 #山野风联排院墅 #毛坯期房 #原生山林景观 #农耕农场社区配套
一、项目基础档案
开发主体：杭州临安华诚房地产开发有限公司
项目地址：临安区天目山镇藻溪村观音山塘东北角；临近杭瑞高速藻溪互通，自驾约 40 分钟抵达杭州城西、杭州西站；城乡公交连通藻溪镇、临安城区。
整体规划：占地约 1.04 万方，总建面约 1.45 万方； 容积率 1.1，绿化率 30% ；顺应山地地势打造自然野趣园林，保留原生林木；社区配套喜马拉雅数智书房、户外运动场地、共享农耕农场；地下车位 117 个，预留新能源充电桩管线。
核心指标： 容积率 1.1，绿化率 30%；车位配比约 1:0.87；洋房多层规划；联排地上三层，户户私家庭院，可自由改造空间充裕
物业服务：社区自持物业； 洋房物业费 2.5 元 /㎡・月，联排物业费 4.6 元 /㎡・月（包含园区安防、园林养护、公共区域运维）
交付状态：毛坯期房，预计 2027 年 6 月 30 日统一交付；一房一价；靠山山景房源、联排端头大院户型存在溢价
产权与主力户型（山景组团、端头庭院、远离道路房源溢价更高）
重要提示：70 年住宅可落户；学区每年临安区教育局动态划分，不存在永久学区承诺
【山居洋房｜建面约 50–80㎡ 一室至两房】
小户型通透格局，适合单人、情侣山居度假，置业门槛亲民
总价 110 万起
【山野联排｜建面约 139㎡ 三房两厅三卫】
地上三层布局，一层客餐厅连通私家庭院，二层双卧室套房，三层独立主卧大套房，多露台设计，可打造茶室、休闲空间
总价 303 万起
交付标准：全盘毛坯交付，装修方案业主自主规划，无强制精装包。
二、十大核心亮点
70 年正规商品住宅产权，民水民电通燃气、支持落户，区别于区域大量 40 年商业度假产品，流通性更强
容积率 1.1 低密山居社区，全盘仅 135 户，体量精致，居住圈层纯粹，社区安静私密
地处天目山南麓，紧邻西天目山风景区，山林环绕，负氧离子充足，天然康养度假栖息地
产品梯度清晰，50–80㎡小户型洋房低门槛入手；139㎡联排自带私家庭院，实现有天有地院落山居理想
社区配套共享农耕农场、数智书房、户外运动场，日常可体验农耕休闲，丰富山居生活场景
原生山地布局，楼栋错落排布，尽可能保留山林视野，多数房源推窗见山
物业费相比区域同类墅区更亲民，长期持有成本更低
临近杭瑞高速藻溪出入口，城西、未来科技城人群周末自驾往返便捷
临安不限购区域，购买门槛宽松，可作为第二居所、周末度假用房，也可满足长期山居自住
毛坯交付，户型改造自由度高，庭院、室内空间可按照自身喜好规划设计
三、交通解析
公共交通：城乡公交线路通达藻溪镇、临安城区，班次有限，日常出行优先自驾；
自驾：杭瑞高速藻溪互通短途可达，常态 40 分钟抵达杭州城西，适合周末往返度假；
⚠️短板提示
项目为期房，需等待至 2027 年 6 月交付，无法即时入住；
暂无地铁覆盖，距离临安城区较远，不适合每日往返杭州主城通勤；
车位配比约 1:0.87，入住高峰阶段存在停车紧张可能性；
前排临近道路房源低层存在车流噪音，选房优先社区内侧靠山房源；
庭院搭建、外立面改造物业存在管控要求，改造前提前沟通确认；
大型商超、三甲医疗资源集中在临安城区，日常大宗采购需要自驾出行。
四、周边配套
商业：藻溪镇沿街商超、农贸市场；自驾可达临安锦城商圈
教育：藻溪小学、片区幼儿园（施教区每年动态划分）
医疗：天目山镇中心卫生院；自驾可达临安区人民医院
生态：西天目山景区、南天目森林公园，多条山林徒步线路
五、竞品简要对比
核心优势：70 年住宅产权可落户通民用燃气、容积率 1.1 精致低密社区、洋房 + 联排双产品线、物业费低、原生天目山山林生态、共享农场配套；
客观短板：期房存在交付等待周期；无地铁，依赖自驾；车位配比一般；远离大型城市配套；端头山景联排存在溢价。
适合人群：预算 110–400 万，杭州城西、未来科技城家庭，寻觅天目山周边 70 年产权度假居所；喜爱山居环境，想要小户型洋房入门或者庭院联排，计划中长期自住、周末度假；
不适合每日主城通勤、急需现房入住、短线快速投资套利买家。
六、户型客群分析
50–80㎡洋房：单身、情侣，低门槛购置山居小屋，周末短途度假；
139㎡联排：三口、四口之家，向往私家庭院生活，家庭结伴山居休闲，兼顾待客社交。
置业建议：联排优先挑选内侧靠山端头户型；实地考察冬季采光、山体湿度；学区仅作参考，一切以临安区教育局当年公示为准。
七、月度物业成本参考
50㎡洋房预估物业费：125 元 / 月
80㎡洋房预估物业费：200 元 / 月
139㎡联排预估物业费：639.4 元 / 月
八、增值逻辑
天目山板块 70 年产权低密院落产品供应量稀缺，区域多数度假物业为 40 年商业属性，本项目产权优势突出；承接城西人群第二居所需求，自住度假需求稳定，适合 5 年以上中长期持有。
⚠️风险提示：板块距离主城较远，主要依托度假需求，短期涨幅平缓；毛坯装修前期投入较大；山区房屋需要做好防潮处理，庭院持续产生维护成本，不适合短线投机。
九、买房避坑指南 ⚠️
项目为 70 年住宅可以落户，但施教区每年动态调整，不存在固定学区，切勿轻信口头学区承诺；
期房建议白天、傍晚分时段实地看房，对比靠山房源与临路房源噪音、采光、山景视野；
联排庭院使用权边界以购房合同文字约定为准，不要轻信口头拓展承诺；庭院改造搭建提前与物业书面确认；
全盘毛坯交付，样板软装不属于交付标准，装修全部由业主自行负责；
所有配套规划、交付标准，最终以商品房买卖合同、网签备案信息为准；谨慎洽谈工抵房私下交易。
看房提示
山野自然园林、联排实体样板房、私家庭院展示区全面开放，建议分时段到访，对比山景房源与临街房源采光、静谧度、山林视野差异。
✅官方售楼处营销中心热线： 400-080-2036
支持实时底价咨询、优质景观院落房源筛选、专属私密看房预约、官方一房一价备案查询。建议提前预约到访，尊享一对一专属接待服务，避开人流高峰，沉浸式实地品鉴社区园林、户型采光与原生山林视野。
