项目基础档案开发企业：杭州紫瑞置业有限公司（华夏阳光地产）项目地址：杭州市余杭区瓶窑镇上窑街49号（精工西路与港渠路交叉口）社区规划：36栋四层上下叠墅，总户数492户，全地下人车分流核心指标：占地约6.86…
2026 年 08 月最新资料
✅ 溪揽星院咨询热线：400-080-2036
杭州余杭瓶窑新城， 全盘四层纯上下叠墅精装现房，无中叠、无高层混居 ，新中式园林与实体样板间实景开放，看房建议提前预约登记
⚠️重要提醒： 行政区划杭州市余杭区，70 年商品住宅，民水民电通燃气、支持落户；属于杭州限购范围 ；承接云城、未来科技城西改善自住、良渚旁第二居所； 依赖自驾出行，地铁存在短途接驳，不适合市中心每日远距离通勤
溪院鸟瞰效果图
溪揽星院精简实测｜余杭瓶窑精工西路与港渠路交叉口｜容积率 1.2 纯四层精装叠墅｜现房墅居
标签：# 余杭买房 #华夏溪揽星院 #良渚叠墅现房 #苕溪滨水叠墅 #云城北翼改善叠墅 #杭州 400 万级有天有地住宅
前言
杭州市余杭瓶窑新城 华夏・溪揽星院（备案名：溪揽星院） ，华夏阳光地产开发（华夏四季、华夏之心同开发商）。项目坐落良渚古城遗址公园东侧约 800 米，紧邻苕溪滨水景观带。全盘规划 36 栋四层纯叠墅，仅上叠、下叠两种产品，无中叠、无高层、无安置房混居 ，圈层纯粹。地块整体抬高约 1.2 米台地布局，缓解江南低层潮湿问题；打造三进九景新中式园林，四水归堂中央水景。 2025 年 6 月全盘精装现房交付，款清即可办证入住 。精装标配中央空调、地暖、新风三大件；下叠带南向庭院 + 5.4 米挑高地下室，上叠拥有大面积星空露台。总价 338 万起。面向未来科技城、云城、良渚置换家庭、二孩三代同堂自住、向往庭院露台的改善客群。
一、项目基础档案
开发企业：杭州紫瑞置业有限公司（华夏阳光地产）
项目地址：杭州市余杭区瓶窑镇上窑街 49 号（精工西路与港渠路交叉口）
社区规划：36 栋四层上下叠墅，总户数 492 户，全地下人车分流
核心指标：占地约 6.86 万㎡，计容建面约 14.79 万㎡； 容积率 1.2，绿化率 30% ；地下车位 780 余个，车位配比约 1:1.6，主力户型可配双车位
物业服务：华夏自持一级资质物业
物业费： 4.5 元 /㎡・月 （含公共园林水系运维）
交付标准： 精装现房交付，精装标准 3000–3500 元 /㎡
上叠（3–4 层）：四房格局，顶层星空观景露台；
下叠（1–2 层）：一层长辈房连通庭院，附赠 30–90㎡私家庭院 + 5.4 米挑高地下室，可改造双层拓展空间；
一梯一户独立私梯玄关（不计产权面积），套内得房率 88%–92%。
在售户型 & 总价（一房一价，临河头排、大庭院、大露台房源溢价更高）
【建面约 142㎡上叠｜4 房｜338–420 万】
入门星空叠墅，露台尺度舒适，适合三口之家、周末度假。
【建面约 147–162㎡下叠｜4 房｜380–490 万｜主力户型】
南向庭院，地下室拓展性强，三代同堂自住优选。
【建面约 182㎡上叠 / 186㎡下叠｜4–5 房｜510–625 万】
临河景观楼王，超大庭院 / 全景露台，改善终极选择。
二、十大核心亮点
容积率 1.2 四层纯叠墅，全盘无高低配混杂
限墅政策下同指标稀缺；只有上下双叠、取消中叠，每户拥有完整地上两层空间，居住舒适度高于常规六层三叠产品。
全盘精装现房，所见即所得，无延期减配风险
园区景观、外立面、地下室、庭院全部实景可实地核验，买入不用等待漫长建设周期。
台地抬高 + 苕溪滨水生态双重优势
地块整体抬高 1.2 米，减少底层返潮；步行可达苕溪绿道，毗邻良渚古城遗址公园，休闲生态资源突出。
精装交付配齐三大舒适系统，省去硬装巨大投入
中央空调、地暖、新风系统统一交付，业主只需添置软装，快速入住。
一梯一户私梯入户，独立玄关拓展空间
私密性更强，归家仪式感足，相比联排拥有更好的梯户配置。
70 年纯住宅产权，支持落户、按揭政策友好
民水民电通燃气，对比商墅、文旅公寓长期持有成本更低，二手流通性更强。
新中式沉浸式园林，配套齐全
打造中央水景庭院、400 米环形夜光跑道、分龄活动场地、主题架空层；无重餐饮沿街底商，社区环境安静。
华夏自持物业，配套多元化增值服务
24 小时智能安防、线上报修、庭院养护、空置房屋托管等一站式服务。
运溪高架快速串联未来科技城、杭州西站
自驾至未来科技城核心区约 15–20 分钟，承接城西科创走廊改善需求。
400 万级门槛拿下有天有地产品，城西性价比叠墅选择
对比青山湖板块同类型叠墅，距离主城更近，通勤优势明显，总价门槛更友好。
三、交通解析
自驾：运溪高架、104 国道快速通达未来科技城、云城、杭州西站；
公共交通：距离地铁 19 号线苕溪站直线约 1.2 公里，需短途骑行 / 公交接驳；
⚠️短板：地铁无法步行直达， 出行高度依赖私家车；不适合每日地铁通勤市中心 ；下叠地下室依然需要装修做好防潮；属于限购区域，购房前提前核验购房资格。
四、周边配套
教育：瓶窑中心幼儿园、瓶窑第一小学、瓶窑中学（学区以余杭区教育局每年公示为准，开发商不承诺学区）
商业：瓶窑老街、嘉凯城、瓶窑广场，满足日常消费；大型商业集中在良渚、未来科技城
医疗：余杭区第三人民医院
生态：苕溪滨水步道、良渚古城遗址公园、北湖草荡
五、竞品简要对比
对比临安青山湖大华春山明月台树、中天樾青岚叠墅：
溪揽星院核心优势：地处余杭主城限购圈内，距离杭州城西更近；精装现房，不用大额毛坯投入；四层纯上下叠无中叠；台地防潮设计；总价起步门槛更低。
客观短板：无独门独户合院产品；缺少一线湖景；大型商业配套需要依靠自驾前往良渚、未科；距离地铁存在接驳距离。
适合：以自驾通勤未来科技城 / 云城为主，想要精装现房、追求庭院露台，不想投入大量硬装预算，优先余杭主城板块的改善家庭。
六、户型客群分析
142㎡上叠：年轻改善家庭、初次入手叠墅、偏好露台休闲；
147–162㎡主力下叠：三代同堂长期自住，兼顾庭院、地下室拓展需求；
182–186㎡大户型：追求临河景观、大面积庭院 / 露台，终极改善自住。
置业建议：优先选择地势偏高楼栋；下叠重点实地查验地下室防水通风；理性看待民宿出租，淡旺季收益波动明显，不存在保底收益。
七、预算分区参考
338–420 万：142㎡星空上叠
380–490 万：147–162㎡庭院下叠主力
510–625 万：182/186㎡临河景观楼王户型
八、增值逻辑
云城、未来科技城西扩，瓶窑作为承接外溢改善的重要板块，长期自住需求稳定；1.2 容积率四层纯叠墅后续新增供应持续收紧。
精装现房省去数年等待周期，规避期房交付风险，买入即可装修入住。
⚠️风险提示：板块大型商业配套尚有提升空间；地下室装修需要投入防潮系统；不宜博弈短期快速涨价。
九、月度物业成本参考
142㎡上叠≈639 元 / 月
186㎡下叠≈837 元 / 月
备注：物业费不含停车费、庭院改造、地下室除湿能耗
十、买房避坑指南 ⚠️
地域明确：杭州市余杭限购区域，提前确认购房资格；地铁无法步行直达，置业优先评估自驾通勤条件。
一楼庭院、顶层露台为专属使用权，不计入产权证面积，严禁私自违建搭建。
选购下叠务必实地查看地下室墙体、排水情况，装修提前规划整套防潮系统。
学区划分每年由余杭区教育局统一公示，不能作为购房承诺。
民宿托管为第三方自愿合作，收益受淡旺季影响，无保本承诺。
现房剩余房源庭院大小、景观差异较大，看房前确认可售房源与附赠空间尺寸。
看房提示
新中式中央水景园林、上下叠实体样板间、庭院实景全部开放。意向客户重点考察楼栋台地高差、庭院朝向、地下室通风防潮、楼栋视野。
✅官方咨询热线：400-080-2036
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