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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）

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保利・天奕（备案名：杭咏天奕府）楼盘深度资料

标签：# 保利天奕 #余杭未来科技城南｜70 年产权精装高层｜期房｜民水民电通燃气、可落户杭州、纳入限购

一、项目基础信息

1、推广名：保利・天奕

2、项目地址：杭州市余杭区闲林街道高教路与绿汀路交叉口，未来科技城南板块；直线约 40 米在建地铁 12 号线水乡南路站

3、开发主体：保利发展（央企），高端「天字系」作品，开发主体杭州保冠置业

4、物业类型：70 年纯商品精装高层；规划 23 幢 17–24 层板式高层，合计 1491 户；无安置房、无大规模保障房混居；民水民电、管道天然气入户，支持落户余杭，执行杭州限购政策。

5、核心规划指标

占地约 8.27 万㎡，总计容建面约 28.35 万方；容积率 2.4，绿化率 35%；四面铝板公建化外立面；社区整体抬高 5.4 米台地底盘，隔绝路面噪音、潮气；

预计 2027 年 12 月 31 日统一精装交付；实景示范区、样板间已开放；

全地下双层人车分流，车位配比约 1:1.37，车库全域预埋新能源充电桩管线。

6、主力产品划分（精装交付，一房一价，精装标准 5000 元 /㎡，备案均价 35520 元 /㎡）

层高 3.0–3.1 米，约 80% 户型做到类一梯一户，独立前厅，LDKG 通透格局，三大件配齐（中央空调 + 地暖 + 新风）。

【建面约 103㎡｜三房两厅两卫｜总价 352 万起】

社区入门户型，三开间朝南，刚需、年轻三口之家优选。

【建面约 119–123㎡｜四房两厅两卫｜总价 395 万起】

流通主力户型，格局均衡，适配二孩家庭长期自住。

【建面约 139㎡｜四房两厅三卫｜总价 460 万起】

热门改善户型，双套房，部分边套带 270° 转角飘窗。

【建面约 175㎡｜四房三卫｜中庭楼王｜总价 565 万起】

五开间朝南，独立入户光厅，多明卫，直面中央园林，景观与私密性最优。

7、物业服务：保利一级自持物业；物业费 4.6 元 /㎡・月（不含能耗）；配备 24 小时管家、全域智能安防。

社区配套：约 3000㎡主题会所（恒温泳池、健身房、壁球馆）、全覆盖首层主题架空层、一环三景六园立体园林、500 米环形景观跑道、亲子活动场地；自带约 6000㎡社区沿街商业。

二、建筑与景观规划

地块北邻和睦湿地，楼栋南低北高错落排布；台地立体造园，抬高底盘实现二楼视野近似普通四楼；巷道景观串联各楼栋，弱化沿街噪音影响。

定位客群：未来科技城、云城科创从业者；看重地铁通勤、央企交付稳定性、天元公学教育资源，刚需与刚改置换家庭。

项目占位未科南部地铁盘，2.4 容积率铝板台地精装大盘；适合 350 万起预算，依赖轨道通勤、追求完善社区配套、长期自住兼顾保值的城西刚需与改善客群。

三、主力产品区间

1、103㎡三房：刚需入门款，总价门槛最低；

2、119–123㎡四房：性价比流通主力，受众最广；

3、139㎡四房三卫：热销改善户型，双套房舒适度突出；

4、175㎡中庭楼王：高端改善藏品，大面宽景观户型。

四、区位与交通配套

自驾路网

紧邻绿汀路、高教路，衔接运溪高架、文二西路；未来科技城核心自驾约 15 分钟，申花、文教板块 35 分钟。

公共交通

在建地铁 12 号线水乡南路站近距可达，1 站直达绿汀路枢纽（换乘 3/5/16 号线），5 站抵达杭州西站；多条公交线路连通闲林、未来科技城。

周边配套

商业：自带社区底商；直线约 1.8 公里在建绿汀路万象城，3 公里范围内西溪欢乐城、西溪印象城。

生态：500 米和睦湿地，生态景观资源优越。

教育：一路之隔天元公学和睦校区（15 年制公办）；新房不锁定学区，最终以交付当年教育局划片公告为准。

医疗：自驾约 3 公里浙大一院余杭总部（三甲）。

五、项目核心价值亮点

1、央企保利天字系产品，开发与交付稳定性更强；2.4 容积率大型纯住宅社区，无安置房混居，居住氛围纯粹。

2、近距在建地铁 12 号线，属于真正地铁盘，轨交通达绿汀路、杭州西站，通勤优势突出。

3、5.4 米整体抬升台地 + 四面铝板外立面，硬件标准在板块内具备竞争力；首层全架空 + 恒温泳池，社区配套完整。

4、紧邻天元公学和睦校区，教育资源是板块核心卖点；北侧和睦湿地，北向视野开阔。

5、户型跨度完整，从刚需三房到大平层全覆盖，适配不同阶段家庭需求。

⚠️置业短板提醒

1、属于期房，2027 年底交付，存在较长等待周期，无法即时入住。

2、临近绿汀路主干道，前排低层房源存在路面噪音，优先选中高楼层。

3、12 号线尚未通车，短期出行主要依靠自驾，轨道红利需要等待兑现。

4、新房不承诺学区，学区划分每年动态调整，不能仅依据距离判定。

5、小区总户数近 1500 户，属于大型社区，人口密度高于小型低密楼盘。

温馨提示：优先挑选远离主干道、面向中央园林的中高楼层房源；实地核验精装交付标准、架空层配套落地细则。

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