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康定壹拾玖（备案名：静梧雅园）完整项目介绍

一、项目基础档案

核心基础信息

开发商：招商蛇口（央企高端玺系作品），上海招瑞置业开发

地址：静安区康定路 1119 弄，内环内曹家渡梧桐板块，老静安核心稀缺纯住宅地块

产权：70 年纯住宅，无商住混杂，圈层纯粹

规划参数：占地 1.85 万㎡，总建面 8.14 万㎡；5 栋 14-25 层高低错落板式住宅，总户数 324 套

容积率 2.68，绿化率 35%，车位比 1:1.5，全地下人车分流

物业：招商积余，物业费 12.8 元 /㎡/ 月

交付：精装交付，装标约 1.5 万 /㎡，预计 2027 年 12 月交房

价格：备案均价 15.8 万 /㎡，成交均价 17.18 万 /㎡；总价 1617 万 - 5000 万，当前清盘，仅余 177-238㎡大户型

看房规则：全预约制，验资 300 万起参观样板间

地段与交通（内环四轨交汇）

地铁：2/7/11/13 号线四轨环绕，步行 800 米达 13 号线武宁路站、11 号线江苏路站；15 分钟步行至静安寺站

自驾：紧邻康定路、武宁南路，快速上内环、南北高架；5 分钟静安寺，10 分钟南京西路、外滩

人文底蕴：百年康定路梧桐林荫，周边张爱玲故居、张家花园等海派历史建筑，老静安稀缺新房供应

全维配套

商业

步行 10 分钟：889 广场、曹家渡商圈；15 分钟静安寺久光、芮欧、南京西路恒隆 / 兴业太古汇

社区自带约 2400㎡精品底商，生鲜、便利店、美容、药房全覆盖

教育（静安一梯队资源）

新房不承诺学区，就近居委对口参考：

小学：一师附小（静安一梯队）

初中：市西初级（一梯队）、七一中学（二梯队）摇号

私立：包玉刚实验学校步行 800 米

医疗

华山医院、静安区中心医院、儿童医院，3 公里全覆盖

二、社区园林 & 3000㎡专属会所

园林：围合式中央景观，高低楼栋错落，多层次绿化景观步道，酒店式社区主入口大堂，全石材公区、电梯厅精装

业主私享会所（不对外营业）

恒温室内泳池、专业健身区、瑜伽室

私宴宴会厅、高端会客茶厅

儿童专属游乐馆、邻里休闲空间

三、主力户型详解（样板间均 1:1 实体展示）

层高 3.0-3.1 米，全屋大面积飘窗，得房率 78%-81%，一梯一户 / 私梯入户设计，独立玄关保障隐私

1）建面约 123㎡ 三房两厅两卫（入门改善）

总价 1920-2100 万，三开间朝南，LDK 一体化客餐厅

南北通透，双卫干湿分离，主卧独立套房带衣帽间

适合三口之家、初次入主内环改善客群

2）建面约 177-193㎡ 四房两厅三卫（主力热销样板间）

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177㎡户型总平示意

总价 3000-3400 万，一梯一户子母装甲门入户

面宽 4.66 米横厅，连通景观阳台，全屋多飘窗拓展空间

双套房设计，独立家政间，中西厨预留岛台位

全屋通顶收纳柜体交付，动静分区，适合二胎家庭

3）建面约 208㎡ 大四房三卫（进阶改善）

四开间朝南，8 米贯通双阳台，客餐厅超 60㎡大通厅

双主卧套房，独立茶室 / 多功能房，全屋奢石地面

兼顾居家会客、三代同堂，空间无浪费

4）建面约 238-283㎡ 4+1 房终极平层（顶奢样板间）

总价 4100 万起，270° 全景落地玻璃窗，270° 城市景观

双中西厨，超大中岛咖啡吧全交付；独立储藏功能间

主卧超大全景飘窗、步入式双排衣帽间、独立美妆区 + 浴缸主卫

5 个独立房间，可分客房、书房、老人房、儿童双卧，适合大家族终极置业

四、精装交付顶配标准（样板间实景配置）

厨房全套嘉格纳五件套

嵌入式双冰箱、三眼燃气灶、油烟机、蒸烤一体机、18 套洗碗机、暖碟机；威乃达烤漆橱柜，岩板台面，怡口全屋净水系统，中岛台完整交付

卫浴系统

主卫 / 公卫：杜拉维特智能台盆 + 智能马桶、高仪恒温龙头；主卫独立浴缸，美妆 mini 冰箱；墙面地面大理石拼花，全明干湿分离

全屋机电与门窗

暖通：大金中央空调 + 全屋地暖 + 新风系统

门窗：三层中空静音系统窗，隔音隔热

入户：定制石材金属复合子母装甲门，独立私梯玄关

智能：全屋智能中控，灯光、窗帘、地暖、新风一键控制

地面 & 木作

两种实木地板可选（素色 / 复古花纹）；全屋通顶定制玄关柜、衣帽间、家政收纳柜；客厅背景墙石材交付

五、样板间空间实景要点

1. 入户玄关区

子母装甲门，两侧通顶收纳柜，石材地面，独立私梯前厅，隔绝楼道视线，隐私性强

2. 客餐厅核心区

大横厅 LDK 一体化，270° 巨幅落地窗，飘窗不计产权拓展使用面积；中西厨连通中岛，6-8 人餐桌摆放无压抑，样板间壁炉造型为展示美学空间

3. 厨房空间

超大开窗采光，嘉格纳嵌入式全套厨电，无外露管线，充足吊柜 + 地柜储物

4. 主卧套房

全景飘窗，双排步入式玻璃衣帽间，主卫双台盆、独立浴缸、智能卫浴全套配齐

5. 公区会所样板展示

恒温泳池、健身区、私宴厅均实体示范区，石材 + 木作高端公区质感

六、项目核心优势总结

地段稀缺：老静安内环内新房供应量极少，曹家渡成熟梧桐居住区，兼顾人文与繁华

纯粹改善：最小 123㎡起步，无小户型，业主圈层统一

顶配精装：嘉格纳、杜拉维特、大金一线全套，1.5 万 /㎡高端装标

低密私享：3000㎡专属会所，恒温泳池、私宴厅，仅业主使用

交通教育双优：四轨地铁 + 静安一梯队学区资源，自住保值双属性

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