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近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示

一、项目基础核心信息（项目档案）

项目名称：绿城・溪径恒庐

开发主体：绿城中国全资平台 —— 杭州绿城浙典置业，绿城高端「恒庐系」标杆作品

项目地址：杭州市余杭区余杭街道，桃花源豪宅板块核心

地块指标：占地约 9.95 万㎡，总建面约 10.05 万㎡，容积率低至 1.01，绿化率 30%

社区规划：58 栋纯低密建筑，全盘仅363 席；分为【四层精装叠墅 264 套】+【三层法式合院 99 套】；无高层、无安置房、无人才房、无刚需小户型、无高低配

产权属性：70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，余杭区产权，可正常落户、划分公办教育资源

交付计划：预计 2027 年 6 月 30 日整体交付；叠墅精装交付，法式合院毛坯交付；实景示范区、实体样板间现已开放

车位配置：车位配比约 1:1.92，全地下人车分流，地下车库直达楼栋入户，全域预埋新能源充电桩管线

建筑设计：GAD 建筑大师团队执笔；叠墅采用石材 + 香槟金铝板现代立面，合院全石材法式立面；地块自然台地布局，楼栋错落排布，弱化楼栋对视，私密性大幅提升；绿城「一轴三院五境」法式庄园景观体系，风雨连廊贯穿全园。

二、项目核心价值亮点｜价值点矩阵

✅ 城西稀缺 1.01 容积率纯墅社区

主城低密宅地出让持续收紧，容积率 1.01 的成片墅区存量稀少，土地稀缺属性奠定长期价值底盘。

✅ 绿城恒庐系高端产品序列

绿城 30 余年低密营造积淀，对标绿城桃花源打造，产品标准、景观规格、公区配置全面升级，绿城品牌自带二手溢价 buff。

✅ 纯粹高净值圈层，无高低配干扰

全盘起步 235㎡，只做叠墅 + 合院两类墅品，剔除刚需小户型，业主圈层统一，居住氛围静谧纯粹。

✅ 紧邻绿城桃花源豪宅板块

共享板块成熟低密氛围，背靠原生山林溪涧，离尘不离城，生态资源优越，区别于城市主干道沿线嘈杂墅区。

✅ 三大业主专属高端会所配套

园区配置恒温泳池、星级健身房、私宴厅、艺术书吧、多主题架空层，只对业主开放，不对外经营。

✅ 产品拓展空间充沛

下叠附赠南向私家庭院 + 挑高地下室；上叠拥有大面积观景露台；法式合院地上三层 + 双层地下室，改造自由度极高。

✅ 绿城服务全程护航

绿城一级资质物业，高端六悦铂金服务体系，杭州大量墅居小区真实二手溢价佐证物业服务价值。

✅ 成熟路网衔接未来科技城

运溪快速路直达云城、未来科技城核心，承接城西科创高净值改善人群，自住需求底盘稳固。

三、多维交通与出行体系

1、自驾路网（主流出行方式）

临近运溪快速路、天目山路、荆余路

约 15 分钟直达未来科技城、EFC 欧美金融城

约 25 分钟抵达杭州西站、西溪湿地

约 35 分钟通达武林主城

2、轨道交通

直线距离地铁 16 号线禹航路站约 1464 米，公交短途接驳；6 站直达杭州西站枢纽，便捷换乘轨道交通网络。

客观说明：项目定位高端墅居改善，主力客群以自驾为主，适合能够接受短途接驳地铁的家庭。

3、公共交通

周边多条公交线路，覆盖周边学校、商圈、地铁站点，满足短途出行需求。

四、全维度生活配套｜3 公里生活半径

▶商业配套

社区自带便民底商，满足生鲜、家政、咖啡等日常需求；

3 公里范围：禹航商业街、闲林老街；

自驾 15 分钟直达未来科技城万达广场、宝龙广场、在建万象城，覆盖大型购物、高端餐饮、亲子休闲。

▶教育配套（温馨提示：学区最终以余杭教育局当年官方划片为准，不作承诺）

直线约 1.2 公里禹航实验学校（九年一贯制公办）；约 1.8 公里绿城育华桃花源学校；周边多所公办幼儿园，幼小初教育链条齐全。

▶医疗配套

近处：余杭第二人民医院、社区卫生服务中心；

自驾 20 分钟范围内可抵达浙一医院余杭院区，三甲医疗资源兜底。

▶生态休闲

北侧原生溪渠、毗邻桃花源 2700 亩山林；周边大径山、西溪延伸带生态环绕；园区内部中央水景、景观步道，日常徒步休闲资源丰富。

五、竞品对比策略（城西低密墅区横向研判）

直接对标：咏溪云庐、龙坞溪映听庐、闲林板块其他叠墅项目

1、对比同板块咏溪云庐

优势：拥有法式合院产品线，产品梯度更丰富；完整三大会所配套；恒庐系产品定位更高，园林尺度、立面用材标准升级；紧邻成熟桃花源豪宅区。

短板：总价门槛区间更广，高端合院产品预算要求更高。

2、对比龙坞溪映听庐

优势：距离未来科技城更近，科创人群通勤优势明显；运溪快速路直达城西核心产业区，产业人口支撑更强；合院产品选择更多。

短板：缺少西湖区行政属性，自然茶园景观资源弱于龙坞。

3、对比闲林普通低密楼盘

优势：纯正绿城打造 + 绿城物业，品牌口碑、交付稳定性更强；全盘纯粹墅区规划，无高层混居；会所配置规格领先区域竞品。

项目差异化定位标签

桃花源板块・绿城恒庐系｜1.01 容积率叠墅 + 法式合院，城西科创高净值终改善自住优选

打法：主打【绿城品牌 + 超低密指标 + 纯粹墅居圈层 + 靠近未来科技城】，抓住未来科技城、城西企业高管厌倦高层、寻求低密院子生活的改善需求。

六、户型深度解析（按面积段划分）

叠墅精装交付，合院毛坯交付；地下室普遍挑高，预留大量拓展空间

① 建面约 235–250㎡ 叠墅（上叠 / 下叠）｜入门主力户型

格局：4-5 房 2 厅 4 卫，双层起居

✅亮点：项目最低上车门槛；上叠拥有超大星空观景露台，无庭院养护压力；下叠南向庭院 + 地下室，一楼设置长辈房，适配多孩家庭；总价受众最广，流通性更强。

⚠️注意：优先选择社区中部楼栋，规避外围道路噪音；下叠实地确认庭院采光、地下室通风条件。

② 建面约 260–280㎡ 叠墅｜均衡改善款

格局：5 房 2 厅 5 卫，大面宽横厅布局

✅亮点：尺度全面升级，双套房配置；边套可实现多角度景观视野；庭院 / 露台面积更大，是项目成交主力户型，兼顾总价与居住舒适度。

③ 建面约 285–330㎡ 法式合院｜进阶终改

格局：地上三层 + 双层地下室，5-6 房多套房布局

✅亮点：独门独院，私密性优于叠墅；庭院尺度更大，独立入户动线；毛坯交付，支持业主全屋个性化装修，适合三代家族长期自住。

④ 建面约 360–396㎡ 楼王合院｜藏品级产品

格局：超大面宽，多层次庭院空间

✅亮点：社区产品天花板；位置优先排布园区核心景观带；拓展空间拉满，可打造私宴厅、茶室、家庭活动室，兼具自住与资产收藏属性。

七、价格策略与购买建议

价格参考（一房一价，2026 市场最新参考）

建面约 235–250㎡叠墅：总价740 万–900 万

建面约 260–280㎡叠墅：总价890 万–1050 万

建面约 285–330㎡法式合院：总价1100 万–1500 万

建面约 360–396㎡楼王合院：总价1600 万起

选购优先级建议

预算 740–900 万，初次入手墅居

想要院子选下叠；偏爱景观、不想打理庭院，优先上叠，优选中高楼层、中庭楼栋。

预算 900–1050 万，二孩 / 三代同住改善

优先 260–280㎡改善型叠墅，横厅 + 多套房布局，自住舒适度最优。

预算 1100 万以上，追求独门独院私密性

选择 285㎡起步法式合院，适合家族长期自住。

预算 1600 万 +，资产收藏 + 终极居住需求

择优挑选景观楼王合院。

看房实操贴士

优先选择远离外围市政道路房源，降低噪音干扰；

下叠重点关注庭院日照、地下室采光井、防潮条件；

叠墅精装提前索取完整交付配置清单；合院毛坯可实地确认墙体、采光条件；

台地社区，实地体验楼栋高差、楼栋对视情况。

八、客群分析与置业建议

核心客群画像

主力客群：未来科技城 / 城西企业高管、科创企业创始人

工作在云城、未来科技城，预算 750 万起，从大平层置换低密墅居，看重绿城品牌、通勤距离，计划长期自住。

第二类客群：余杭、城西本地置换家庭

认可桃花源板块居住氛围，追求院子生活，改善居住环境，重视学区与物业服务。

小众客群：资产配置高净值人群

看好城西低密墅区长期稀缺性，作为长期持有不动产配置。

针对性置业建议

👉新婚 / 二孩家庭、无暇打理花园：235–250㎡上叠

👉长辈同住、喜爱园艺、家庭聚会需求高：235–280㎡下叠

👉追求独门独院、重视私密性、家族长期居住：法式合院产品

👉资产配置：优先 235–280㎡主流叠墅，受众更广；谨慎选择临路、庭院偏小的边角房源

九、板块价值与增值逻辑

低密土地稀缺红利：杭州城西严控墅类用地供应，1.01 容积率成片纯墅区新增供应极少，存量资源愈发稀缺；

产业持续导入支撑需求：未来科技城、云城不断吸纳高薪科创人群，高净值改善置换需求长期稳定；

桃花源成熟豪宅板块赋能：板块经过多年开发，低密居住氛围成型，界面稳定，没有大规模高层开发冲击；

绿城品牌形成二手溢价标签：同板块内，绿城开发 + 绿城物业小区，长期二手成交价格普遍拥有溢价；

持有周期提示：高端墅居更适合5 年以上中长期持有，核心价值在于自住体验，不适合短期快进快出博取价差。

十、物业与居住成本

物业公司：绿城服务（国家一级资质）

物业费标准

叠墅：6.6 元 /㎡・月

法式合院：7.6 元 /㎡・月

（包含园区水系、名贵绿植养护、三大会所基础运营、全域智能安防）

核心物业服务

24 小时一对一专属钻石管家、人脸识别安防系统、定期园区景观养护、会所预约运营、房屋维保、业主圈层雅集、私家庭院咨询等增值服务。

长期居住成本参考

车位：改善家庭建议配置双车位；

能耗：墅居面积大，地暖、中央空调全年能耗高于普通高层；

额外支出：下叠庭院绿植养护、地下室防潮改造；上叠露台防水维护；合院装修投入更高；

优势：社区自带恒温泳池、健身房，节约外部休闲消费。

十一、项目定位与产品线总结

项目整体定位

【桃花源板块｜绿城恒庐系・1.01 容积率精装叠墅 + 法式合院纯墅社区】

定位城西高端终极改善楼盘，覆盖 740 万–1600 万总价区间，面向未来科技城及城西追求绿城品质、向往院子 / 露台低密生活的高净值自住家庭。

产品线分层

入门流量产品线：235–250㎡叠墅—— 降低墅居上车门槛，吸纳初次置换改善客户，二手流通主力户型

主力均衡产品线：260–280㎡叠墅—— 项目核心成交担当，平衡总价、尺度、拓展空间，适配大多数改善家庭

进阶藏品产品线：285–330㎡法式合院—— 拔高社区品质上限，满足追求独门独院的终改客户

塔尖标杆产品线：360–396㎡楼王合院—— 树立项目价值天花板，强化圈层收藏属性，拉升小区整体调性

放眼杭州城西，能够同时集齐绿城恒庐系产品、1.01 容积率超低密指标、桃花源成熟墅区氛围、叠墅 + 合院完整产品线、自带高端会所的楼盘并不多见。

溪径恒庐最大的优势，在于平衡了「离尘的低密环境」和「接轨未来科技城的通勤距离」。纯粹无高低配的规划，从根源保障墅居私密性；绿城的营造标准与物业服务，也是改善家庭长期自住、保值的重要底气。

如果你在未来科技城、城西工作，预算 750 万起，想要置换一套带院子或露台的绿城墅居，不妨实地到访示范区，感受法式庄园园林与实体样板间尺度。

大家纠结上叠与下叠怎么选、叠墅和合院如何取舍，或是关心地下室防潮、庭院大小问题，欢迎评论区留言交流！

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