项目基础档案开发企业：浙江润和房产有限公司（招商蛇口全资）项目地址：杭州市拱墅区沈半路60号（善贤站南侧、上塘河西岸）社区规划：9栋4F/6F纯叠加别墅，总户数118户核心指标：占地约2.72万㎡，计容建面约…
2026 年 8 月最新资料
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项目鸟瞰效果图
招商蛇口・天青岳精简实测｜拱墅上塘板块｜容积率 1.2 主城地铁口纯叠墅｜一线上塘河宋风墅区｜央企招商高端天青系
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前言
拱墅区上塘板块 招商蛇口・天青岳（备案名：岱天青岳里） ，万亿央企招商蛇口高端「天青系」杭州首作，地处沈半路 60 号， 直线约 146 米 3/5 号线善贤双地铁换乘站，地库规划连通地铁站 ；东侧直面原生上塘河，处于大运河文化保护区内，武林 5 公里主城核心圈层。
全盘规划 9 幢 4-6 层纯叠墅， 仅 118 席，无高层、无安置房 / 人才房、无沿街重餐饮底商，圈层纯粹 ；70 年纯商品住宅，地上精装交付、地下室毛坯，精装限价 56820 元 /㎡，预计 2030 年 6 月 30 日统一交付 ；总价 1215 万起。适合武林、申花、钱江新城通勤，追求 主城地铁 + 滨河景观 + 低密墅居 的三代同堂高净值终极改善家庭。
一、项目基础档案
开发企业：浙江润和房产有限公司（招商蛇口全资）
项目地址：杭州市拱墅区沈半路 60 号（善贤站南侧、上塘河西岸）
社区规划：9 栋 4F/6F 纯叠加别墅，总户数 118 户
核心指标：占地约 2.72 万㎡，计容建面约 5.83 万㎡， 容积率 1.2，绿地率 35% ；整体 2.8 米台地抬板设计；全地下双层人车分流，车位配比约 1:2.3，车库全域预埋新能源充电桩管线
物业服务：招商积余（一级资质金钥匙高端物业），物业费 12.8 元 /㎡・月（包含会所、园林、水系运维）
交付状态：精装期房；宋风实景示范区、下沉会所、多套实体样板间现已对外开放
在售户型 & 总价（一房一价）
232–245㎡中叠｜1215 万起
私梯独立入户，四房全套房格局，南北双向观景阳台，无庭院打理压力，性价比主流户型
260–285㎡上叠｜1800 万起
顶层大面积星空转角露台，高区可眺望上塘河景，预留室内电梯井，通透采光优越
335–370㎡楼王下叠｜2100 万起
南北双向私家庭院（约 40–150㎡），5.8 米双层挑高地下室，首层无障碍长辈房，拓展空间充足
二、十大核心亮点
主城罕见容积率 1.2 纯叠墅社区 ，运河文化保护区严控低密宅地出让，无高层高低配，118 席小规模藏品级墅区，稀缺性突出。
3、5 号线善贤双地铁口 ，直线约 146 米，地库规划直达地铁站，3 站直达武林；5 号线贯通滨江、钱江新城，主城墅居少见地铁配置。
东侧一线上塘河原生滨河资源 ，头排房源坐拥河景视野，内外双景：外部上塘河滨河绿道、内部约 5600㎡宋风皇家园林。
央企招商蛇口开发，资金稳健 ，高端天青系产品标准落地；外立面陶板 + 三玻两腔 Low-E 系统落地玻璃，宋风飞檐美学，隔音隔热性能优异。
约 2200㎡全采光下沉私宴会所 ，不对外营业；内设恒温观景泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、宋式茶室、亲子空间，专属业主使用。
台地抬板设计（抬高约 2.8 米） ，有效隔绝沈半路路面噪音、滨河潮气，二层地面标高接近周边普通小区 4–5 楼。
全系私梯独立入户，每户预留私家电梯井 ；地上精装标准约 15000–18000 元 /㎡，中央空调 + 地暖 + 新风配齐，甄选国际一线家装品牌。
成熟商圈环绕 ，约 1.8 公里中大银泰、远洋乐堤港，2 公里新天地、拱宸桥商圈；城北体育公园近在咫尺。
立体路网通达全城 ，留石、上塘、德胜三大快速路环绕，20 分钟覆盖武林、黄龙、钱江新城三大核心商务区。
招商积余高端管家服务体系 ，24 小时礼宾安保、一对一专属管家、全年宋韵主题圈层活动，精细化园林与水系常态化养护。
三、交通解析
地铁：3/5 号线善贤站直线约 146 米，地库预留连通通道，步行通勤友好；
自驾：紧邻沈半路，快速衔接多条城市快速路；
短板：西侧紧邻沈半路主干道，西侧楼栋低层存在持续车流噪音；交付时间 2030 年 6 月，等待周期较长；总价门槛高，定位纯终极改善。
四、周边配套
教育：行知中学、善贤教育配套（配套参考，开发商不承诺学区，最终划分以拱墅区教育局官方公示为准）
商业：中大银泰城、远洋乐堤港、杭州新天地、运河上街
医疗：拱墅区中西医结合医院、杭师大附属医院（三甲）
生态：上塘河滨河绿道、城北体育公园、社区宋风中央园林
五、竞品简要对比
对比拱墅主城叠墅产品： 天青岳核心优势：容积率 1.2 纯叠墅、双地铁口 TOD、一线上塘河景、央企开发交付稳健、完整采光下沉会所、台地降噪设计，武林 5 公里为数不多兼顾地铁 + 滨河生态的主城墅居。
短板：西侧临主干道，低层噪音需要重视；交付周期较长；预算门槛高，仅适合终改客户。适合重视地铁通勤、不想远离主城核心的改善人群。
六、户型客群分析
232–245㎡中叠：二孩改善家庭，想要私梯入户、四套房，不想花费精力打理庭院；
260–285㎡上叠：偏爱露台景观、家庭社交空间，追求河景视野的置换客户；
335–370㎡下叠楼王：三代同堂终极改善，看重南北庭院、大面积地下室，打造茶室、影音室等兴趣空间。
置业建议：优先选择东侧临河楼栋、远离西侧沈半路；实地区分河景楼层与中庭房源价差；庭院、露台为使用权，签约前确认相关条款；地下室装修重点做好防潮系统。
七、预算分区参考
1215–1780 万：232–245㎡中叠
1800–2080 万：260–285㎡上叠
2100 万起：335–370㎡下叠楼王
八、增值逻辑
拱墅运河文化保护区低密宅地持续收紧，主城带地铁的滨河纯叠墅供应稀缺；
双地铁加持，同时承接武林、申花、钱江新城多方向高端改善需求，自住底盘稳固；
央企开发降低期房风险，招商高端物业具备长期二手溢价；头排河景房源拥有稳定景观价差；
产品覆盖上 / 中 / 下叠，客户受众更广，后期流通性优于远郊墅类产品。
九、月度物业成本参考
240㎡中叠≈3072 元 / 月
280㎡上叠≈3584 元 / 月
350㎡下叠≈4480 元 / 月
十、买房避坑指南
精装期房 2030 年 6 月底交付 ，周期很长，短期内急需现房入住客户慎重选择；签约逐项核对精装交付清单，地下室为毛坯，不属于精装范围。
西侧紧邻沈半路城市主干道，低层车流噪音明显，优先挑选东侧临河楼栋、中高楼层。
叠墅庭院、露台仅享有使用权，不计入产权面积；地下室属于拓展空间，装修务必规划完善防潮、通风方案。
只有东侧头排中高楼层拥有上塘河景观，内侧房源主要观赏社区园林，看房实地核验视野。
新房不承诺学区，每年学区划分由拱墅区教育局统一公示，不可作为购房宣传依据。
实行验资预约看房制度，不接待临时到访，出行前提前电话预约。
看房提示
项目宋风迎宾门楼、中央水景园林、全采光下沉会所、三套叠墅精装实体样板间均已实景开放。意向客户重点实地勘察主干道噪音、上塘河景观视野、精装用材交付标准。
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