绿档国企越秀地产主导操盘，资金实力稳定；准现房状态，宋韵园林、实体样板间已经实景开放，2027年4月集中交付，降低期房踩坑风险；绕城内稀缺1.1超低容积率纯墅地块，全盘184户低层住宅，无高层、安置房混居，居…
项目官方权威公示（2026年8月最新备案）
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✅ 一、楼盘基础档案，吃透主城绕城内 1.1 容积率地铁纯墅准现房硬核参数
项目详细地址：杭州市临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口，地铁 9 号线乔司站 A2 口直线约 240 米，步行三分钟抵达地铁站，属于钱江新城二期北翼、丰收湖板块核心低密地块。
开发房企：绿档国企越秀地产牵头操盘，联合英冠控股、驭远集团三方合作开发；越秀管控施工、园林、外立面全部品质环节，国企资金链稳健，大幅降低置业风险；项目现阶段宋韵园林示范区、三层下沉会所、各类墅居实体样板间已经对外开放；整体定于 2027‑04‑20 统一毛坯交付，属于准现房墅区项目，可以实地查看庭院、露台、地下室采光实景，减少期房隐患。
1、社区楼栋硬性规划
地块占地约 3.94 万㎡，地上计容建筑面积约 4.33 万㎡；整体规划 12 栋低层墅居楼栋，全盘仅 184 户 70 年纯商品房住宅；小区没有高层住宅、安置房、人才公寓、自持房源、临街商业底商混居，是主城难得的纯粹低密墅区，住户圈层高端干净。
楼栋依托台地地势错落排布，拉开横向楼间距，降低楼栋之间视线对视；社区采用双层地下车库实现全人车分流，地面只保留宋式人行步道，机动车全部驶入地下车库，隔绝车流噪音和扬尘，保障庭院休憩环境安静私密。
2、硬性基础指标
容积率仅 1.1、绿化率 30%；地下产权车位合计 360 余个，车位配比高达 1:1.96，车位资源充裕，大户房源可配置子母车位，车库整体预埋全套新能源充电管线；
外立面采用高端陶板搭配金属线条、大面积落地 Low‑E 玻璃，融入宋韵建筑设计语言，耐久度和高级感兼备；
园林复刻郭庄古典造景思路，打造三进式归家礼序；配备约 1300㎡三层立体下沉式高端会所，内设 15 米飞瀑景观、恒温泳池、健身房、私宴会客厅；社区内部设置多处休闲庭院、林下休憩空间、观景步道，完整塑造中式墅居氛围感。
3、在售户型、价格、产权以及交付详情
全部房源 70 年商品住宅产权，可以落户划分学区；项目统一毛坯交付，业主能够自由定制家装布局；楼盘整体均价约 28770 元 /㎡，不同业态总价梯度清晰，一房一价售卖，三大墅居产品线：
建面 198‑210㎡电梯叠墅，520 万起
建面 217‑298㎡滨水联排别墅，840 万起
建面 284㎡稀缺中式合院，1300 万起
叠墅地上层高 3.3m，地下室挑高 5.7 米可隔为双层；下叠配备南向私家庭院，上叠拥有顶层观景露台；联排预留私家电梯井、多层观景露台；中式合院四面围合庭院，私密性拉满；整体户型实际得房率出众，拓展空间充足。
4、物业服务配置
越秀自持一级资质越秀物业全权接管墅区运维，物业费 5.98 元 /㎡・月；配置一对一专属楼栋管家、24 小时全域安保巡逻、人脸识别智慧门禁、高空抛物监测、宋式园林水景养护、下沉会所设施管护、线上一键报修、空置房屋托管、高端业主雅集社群运营全套高端墅区物业服务标准。
二、区位板块测评｜钱二北扩桥头堡，主城地铁低密墅居洼地
如玺华院扎根乔司丰收湖板块，属于钱江新城二期向北拓展的首要板块；板块承接钱江新城、江河汇、城东新城高薪上班族、杭州主城高净值改善家庭置业需求；丰收湖片区经过多年建设，城市界面成熟，商业、学校、公园配套齐全；绕城内容积率 1.1 的纯墅地块十分稀缺，对比钱江新城动辄千万起步的别墅项目，这里是主城门槛友好的地铁墅居选择。
1、自驾出行
家门口紧邻乔莫西路主干道，快速接入钱塘快速路、德胜高架；自驾短时间直达武林广场、钱江新城、金沙湖板块，跨区通勤路网通畅便捷。
2、公共交通
距离地铁 9 号线乔司站仅 240 米，步行即可进站；地铁 3 站抵达钱二金融城、9 站通达江河汇、10 站直达万象城，可轻松换乘多条主城轨道交通线路；周边多条公交线路覆盖乔司全域片区，短途出行便捷高效。
三、全维度生活配套测评，地铁、商圈、名校、公园一站式配齐
注：楼盘只是地理位置临近各类公办院校，最终学区划分以临平区教育局每年公示文件为准，开发商不做入学承诺。
商业配套
小区马路对面即为华荣城商场，700 米抵达宜家家居；1.5 公里可达遥望 X‑PARK，3 公里范围之内覆盖龙湖上城天街；周边沿街商铺、生鲜市场、高端餐饮齐全，日常采购、休闲逛街、家庭聚餐十分方便。
教育配套
近距离临近启明实验九年一贯制公办学校，周边配备多所优质幼儿园、杭州高级中学相关校区，完整覆盖学前教育直至高中阶段教育资源，适配改善家庭子女求学需求。
医疗配套
车程可达杭州市第一人民医院城东三甲分院，乔司街道社区卫生服务站遍布片区，日常体检问诊、大病就医出行省心。
生态休闲配套
距离丰收湖公园不远，环湖跑道、露营草坪、亲子游乐场地一应俱全；社区内部拥有郭庄风格宋韵园林、下沉会所、多处私家庭院；住户同时坐拥城市大型湖泊公园和墅区中式景观资源，闲暇散步、庭院会客、户外遛娃环境优越。
四、园区园林 & 社区规划解析，1.1 低密台地宋韵纯墅专属住区
12 栋低层墅居顺着原生台地错落排布，规避楼栋之间的视线遮挡；三进式中式归家动线层层递进，串联主入口门庭、中央庭院、林下休闲空间；三层下沉会所承载恒温泳池、私宴厅、健身空间，打造业主专属的圈层社交场地；全盘没有高层楼栋干扰，社区内部安静私密，184 户小规模墅区，住户圈层纯粹高端。
五、主力户型深度拆解，叠墅‑联排‑合院梯度覆盖全层级院落改善需求
全部户型格局通透方正、动静分区，地下室、庭院、露台附赠空间丰厚，适配不同预算的改善家庭：
建面 198‑210㎡电梯叠墅（入门墅居首选）
分为上叠、下叠两套产品；下叠南向入户搭配私家花园，5.7 米挑高地下室可以打造茶室、影音室、收藏室；上叠配备大面积顶层露台，俯瞰园区宋韵园林景观；户型空间利用率很高，520 万起即可入手主城地铁院落住宅，门槛亲民。
建面 217‑298㎡联排别墅（主流改善户型）
地上多层独立起居空间，做到动静分区；预留私家电梯安装点位，南向私家庭院、顶层观景露台齐全；大面积地下室可双层拓展，适合三代同堂大家庭长期自住。
建面 284㎡中式合院（珍藏楼王户型）
独门独院，四面环绕私家庭院，几乎没有邻居视线干扰；超大采光面宽搭配全景落地窗，双层全明地下室，是高净值住户自住、资产收藏的稀缺房源。
六、物业服务测评，越秀自持高端物业精细化运维宋韵纯墅社区
越秀物业具备大量高端低密住宅运维经验，针对台地纯墅社区定制专属服务；全天候智能安防值守、陶板外立面定期养护、下沉会所恒温泳池与飞瀑水景常态化打理；定期筹办中式茶会、庭院私宴、邻里沙龙圈层活动，维护高端住户圈层，加持别墅后期二手房保值溢价实力。
七、楼盘客观优劣势盘点，主城地铁墅居改善置业避坑干货
项目优势
绿档国企越秀地产主导操盘，资金实力稳定；准现房状态，宋韵园林、实体样板间已经实景开放，2027 年 4 月集中交付，降低期房踩坑风险；
绕城内稀缺 1.1 超低容积率纯墅地块，全盘 184 户低层住宅，无高层、安置房混居，居住圈层纯粹；车位配比高达 1:1.96，多车位需求的改善家庭完全够用；
距离地铁 9 号线乔司站仅 240 米，步行可达地铁站，快速通达钱江新城、江河汇主城核心；自驾高架路网完善，城东通勤十分便捷；
配套资源成熟，对面就是大型商场、宜家，临近九年一贯制公办学校、丰收湖公园，衣食住行休闲配套齐全；
产品线齐全，从五百万起步的入门叠墅、千万级联排到稀缺中式合院；户型庭院、露台、地下室拓展空间可观；
越秀自持高端物业，适配别墅社区精细化管护标准。
楼盘短板
项目为毛坯交付，大面积别墅后期装修需要投入高额的时间、金钱成本；
部分楼栋靠近城市主干道，临街低层房源容易受到路面车流噪音干扰；
板块部分片区仍处在更新建设阶段，周边局部城市界面还需要时间打磨；
项目定位改善墅居，叠墅起步总价 520 万，刚需普通高层住宅的预算难以入手；
社区绿化率仅有 30%，对比杭州头部高端墅区的园林配置较为普通。
八、适配置业人群 & 实地看房选购指南
越秀如玺华院适配钱江新城、江河汇、城东新城通勤的高薪上班族、杭州本地置换升级的改善家庭、喜爱宋韵中式院落生活、看重地铁通勤、追求纯粹低密墅居圈层的自住购房者；初次入手院落住宅优先选择 198‑210㎡叠墅，三代同堂大家庭优选联排，高净值收藏置业可以入手稀缺中式合院。
刚需低总价上车、只想要精装现房、介意毛坯装修成本的购房者适配度偏低。
实地看房依次品鉴郭庄风宋韵园林、三层下沉会所、恒温泳池、三类墅居实体样板间；选房优先挑选远离主干道、拥有南向庭院、园林景观无遮挡的房源。
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