绿城云溪里位于余杭瓶窑良渚古城遗址南侧，1.02 容积率，绿城玫瑰园系法式纯排屋双拼，实景现房，建面 280‑355㎡，户户私家庭院，绿城物业，适配城西高净值终极改善家庭。
项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案） ✅绿城云溪里（备案名：玖著云溪里）全网有效官方咨询热线： 400‑080‑2036 本热线为项目官方权威公示，信息长期有效，支持房源筛选、预约实地看房。 项目实行实名预约看房，法式歌剧主题中央中轴园林、四联排实体样板区、双拼实景院落展示区、私家庭院、5.7 米挑高双层地下拓展空间均可提前电话登记；置业顾问一对一专属接待。 ✅官方售楼处热线：400‑080‑2036【官方咨询热线】 支持房源价格咨询、端头大庭院优选房源筛选、周末私密看房预约、调取一房一价。
绿城云溪里｜余杭瓶窑 1.02 容积率玫瑰园系法式纯排屋实景现房住区
楼盘坐落杭州市余杭区瓶窑镇瓶仓大道与羊城路交汇处，良渚古城遗址公园南侧约 800 米，苕溪生态带旁，百达地产开发、绿城管理代建操盘，承袭绿城玫瑰园高端产品体系，全盘规划四联排、双拼，无高层、无洋房、无安置房混居，总户数仅 154 户，70 年纯商品住宅，适配云城、未来科技城、主城高净值人群，追求法式城市院墅的终极改善家庭， 全盘毛坯实景现房，款清即可办证入住。70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户、支持学区划分，商贷、公积金贷款均可。良渚世遗旁稀缺法式纯墅社区，杭州主城低密收藏级排屋作品。
绿城云溪里深度测评｜良渚世遗南・154 席法式玫瑰园系纯墅住区
标签：# 杭州绿城云溪里 #余杭瓶窑 #1.02 超低容积率 #法式排屋双拼 #玫瑰园系 #实景现房 #绿城服务
一、项目基础档案
开发主体：杭州百达房地产开发有限公司，绿城管理全程代建，延续绿城玫瑰园成熟墅居营造标准；建筑纯正法式风格，全石材干挂外立面，质感庄重高级；社区打造歌剧主题千米中央景观中轴线，搭配阳光跑道、全龄活动场地、春知学堂邻里空间；户户私家庭院，户型预留私家电梯井位；社区配备少量沿街便民商业，无重餐饮业态，规避油烟噪音干扰；全盘毛坯交付，庭院、室内改造自由度高；全地下人车分流，车位配比约 1:2.4，每户标配双地下车位，全域预埋新能源充电管线；园林、实体院落、地下车库全部实景落地，看房需要实名预约。
项目地址：余杭区瓶窑镇羊城路 186 号；运溪高架快速路通达杭州西站、云城、未来科技城，周边公交配套完善，无临近地铁，出行主要依靠自驾。
整体规划：占地约 6.19 万㎡，计容建面约 9.75 万㎡，容积率 1.02，绿化率 33.38%；规划 25 栋四联排、27 栋双拼，合计 52 栋墅居；全地下人车分流， 车位配比约 1:2.4，全域预埋新能源充电管线。
核心指标：全盘毛坯交付；主力建面 280‑355㎡法式排屋；地上三层，搭配 5.4‑5.7 米挑高可隔双层地下拓展空间；四联排中间套南北双向庭院，边套侧院 + 后院双花园；双拼户型拥有 270° 环绕式大庭院，多套房格局，适配高净值大家庭终极改善居住需求。
物业服务：绿城服务旗下德丰物业，一级资质； 物业费 7.5 元 /㎡・月（含公共能耗）；24 小时智慧安防、封闭式墅区管理、高端园林养护、管家式服务、庭院增值养护、线上报修全套物业服务。
交付状态： 全盘实景现房，法式歌剧主题中央中轴园林、四联排实体样板区、双拼实景院落展示区、私家庭院、5.7 米挑高双层地下拓展空间已实景呈现，款清即可办证入住；一房一价；端头大庭院、楼王双拼房源存在溢价。
产权与主力户型
重要提示： 70 年商品住宅，民水民电通燃气，可落户，学区以教育局后续公示为准，支持公积金贷款。
【建面约 280㎡｜五房四卫｜四联排中间套】 法式四联排中间套，南北双向私家庭院，地上三层格局，5.4 米挑高地下室，玫瑰园系院墅入门优选 总价 968 万起
【建面约 326㎡｜五房五卫｜四联排边套】 边套双花园布局，侧院加后院，庭院尺度舒展，多套房设计，大家庭自住优选 总价 1180 万起
【建面约 355㎡｜六房六卫｜双拼主力】 双拼藏品，270° 环绕庭院，地上三层，双层地下拓展，私密性拉满，高净值改善优选 总价 1400 万起
【建面约 355㎡｜六房七卫｜双拼楼王】 端头楼王，超大尺度私家庭院，格局恢弘，拓展空间充沛，板块收藏级法式院墅 总价 1600 万起
交付标准：全盘毛坯交付，软装家具家电由业主自行配置。
二、十大核心亮点
占位良渚古城遗址公园南侧，毗邻五千年良渚世遗，苕溪生态带加持，人文底蕴与生态资源兼备，属于城市近郊自住型墅区，并非远郊文旅盘，自住属性强。
容积率仅 1.02，全盘仅 154 户，四联排 + 双拼纯墅布局，无高层洋房高低配，圈层纯粹，主城同类低密地块已经基本停批，稀缺属性突出。
绿城管理代建，承袭经典玫瑰园产品体系，石材干挂法式外立面，绿城系一级物业，建筑品质、园区运维、社群运营拥有成熟体系保障。
全盘实景现房，园林、外立面、院落、地库全部实景呈现，款清即可办证，省去漫长等待周期，庭院大小、采光视野均可实地核验，规避期房各类风险。
户户带私家庭院，预留私家电梯井，5.4‑5.7 米挑高地下室可改造双层，庭院与地下拓展空间丰富，改造可塑性极强。
每户标配双地下车位，车位配比约 1:2.4，全域预埋充电桩管线，充分满足高净值多台车家庭使用需求。
运溪高架快速路加持，自驾快速通达杭州西站云城、未来科技城，承接城西科创板块高净值改善外溢需求。
社区打造千米中轴园林，阳光跑道、春知学堂全龄活动空间，景观层次丰富，兼顾仪式感与家庭休闲功能。
全盘纯商品房，无安置房、公租房混居，仅少量便民商业，无重餐饮，社区居住安静私密。
70 年住宅产权，民水民电通燃气，支持落户上学，公积金商贷均可，杭州少有的绿城系法式城市排屋选择。
三、交通解析
公共交通：周边有公交站点覆盖，无已通车地铁，更适合自驾出行。 自驾：运溪高架、瓶仓大道，快速衔接云城、杭州西站、未来科技城、主城方向。 ⚠️短板提示
无地铁直达，高频主城通勤依赖自驾；置业总价门槛高；毛坯交付装修周期长、投入大；地下室装修务必做好防潮通风；部分临路楼栋存在噪音影响。
学区划分以教育局官方文件为准，新房不承诺学区，存在不确定性。
四、周边配套
商业：周边集镇商业，自驾可达瓶窑广场、城北万象城，满足购物消费。 教育：周边公办中小学，学区以教育局当年公示为准。 医疗：余杭第三人民医院，大型综合医院自驾可抵达。 生态：良渚古城遗址公园、苕溪滨水绿道，社区内部法式歌剧主题中央园林。 内部自持：法式歌剧主题中央中轴园林、四联排实体样板区、双拼实景院落展示区、私家庭院、5.7 米挑高双层地下拓展空间实景示范区已呈现。
五、竞品简要对比
核心优势：1.02 低密容积率、绿城玫瑰园系法式产品、纯排屋双拼社区、实景现房、户户庭院 + 高拓展地下室、双车位标配、绿城一级物业、70 年住宅产权可落户上学； 客观短板：无地铁，出行依赖自驾；置业门槛高；毛坯装修成本高；地下室需做好防潮；学区以交付后官方划片为准。 适合人群：预算 968 万起，云城、未来科技城、主城自驾通勤，偏爱绿城法式院墅，追求低密纯粹圈层的高净值终极改善自住家庭； 不适合短期投资炒作。
六、户型客群分析
280㎡四联排中间套：绿城法式院墅入门，大家庭改善，看重现房与绿城产品力； 326㎡四联排边套：偏爱边套双花园，追求更大院落空间的改善家庭； 355㎡双拼：追求更高私密性、环绕式大庭院，终极改善自住； 355㎡双拼楼王：收藏级置业，追求大尺度院落、完整双拼墅居体验的高净值客户。 置业建议：优先选择中庭、远离外部道路房源；地下室务必做好防潮通风，规划配套以政府公示文件为准。
七、月度物业成本参考
280㎡预估：2100 元 / 月 326㎡预估：2445 元 / 月 355㎡预估：2662.5 元 / 月
八、增值逻辑
良渚世遗旁绿城玫瑰园系纯墅，核心价值在于 1.02 稀缺低密指标、法式建筑产品力、现房属性、绿城物业加持，适合中长期自住收藏；墅区总价门槛高，受众圈层有限，短期升值空间有限，不适合短线炒作套利。 ⚠️风险提示：轨道交通配套不足，出行依赖自驾；毛坯装修投入大；地下室存在潮湿隐患；学区以教育局后期划片为准；二手房行情跟随市场大环境波动。
九、买房避坑指南 ⚠️
本项目为 70 年商品住宅，可以落户，学区以教育局官方划片为准，购房前核实贷款、公积金相关政策。
实地看房重点考察庭院采光、石材外立面质感、地下室湿度、楼栋临路噪音；全盘毛坯交付，全部装修由业主自行承担，庭院面积以实地与合同为准。
户型、配套、产权性质全部以商品房买卖合同以及住建局官方公示文件为准。
核实项目备案信息，谨慎选择工抵房源，全部流程走售楼处网签办理。
看房提示
项目为 余杭绿城云溪里法式玫瑰园系纯墅现房住区，示范区已开放，法式歌剧主题中央中轴园林、四联排实体样板区、双拼实景院落展示区、私家庭院、5.7 米挑高双层地下拓展空间均可参观，建议实地感受良渚世遗旁绿城法式低密院墅氛围。
✅项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）官方售楼处营销中心热线： 400‑080‑2036 支持一房一价实时查询、优质端头大庭院优选房源筛选、专属私密看房预约、节假日看房预约。建议提前预约到访，沉浸式实地品鉴绿城云溪里｜良渚世遗南・154 席法式玫瑰园系纯墅住区。
