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近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示

一、项目基础核心信息（项目档案）

项目名称：保亿・观雲昆月城

开发主体：保亿置业（保亿 TOP 系高端作品，一脉观雲钱塘城营造标准）

项目地址：杭州市临安区长西线，西径山板块，城西科创大走廊北翼

地块指标：总占地约 1200 亩，容积率低至 0.28，绿化率 72%

社区规划：纯低密大盘，全盘仅约 117 席玻璃山墅；规划联排、双拼、类独栋产品；无高层、无洋房、无高低配，依山就势坡地布局

物业属性：商业低密墅品，精装可选，每户预留私家电梯井

交付时间：预计 2026 年 12 月 30 日交付，实体样板房、会所示范区现已开放

车位配置：车位配比约 1:1.15，每户配备专属车位；园区全域预留新能源充电条件

建筑设计：现代「负建筑」理念，大面积玻璃 + 铝板公建化外立面；270° 环幕观景；三山两谷双湖原生地貌，建筑隐于山林之间。

二、项目核心价值亮点｜价值点矩阵

✅ 杭州罕见 0.28 超低容积率千亩山居大盘

容积率 0.28，放眼杭州主城近郊同类产品稀缺，土地指标不可复制，纯粹山林墅区，居住私密性拉满。

✅ 保亿 TOP 系产品标准，精装配置规格高

延续观雲钱塘城高端精装体系，选配约克中央空调、全屋地暖、新风系统、博世厨电、汉斯格雅卫浴，搭载苹果全屋智能系统。

✅ 一站式自给自足复合大盘配套

自带 2600㎡运动会客厅（恒温泳池、健身房、壁球馆、迷你高尔夫）、浮光图书馆、6100㎡邻里商业街、签约凯悦悠选酒店、250 亩雲上生态田园。

✅ 户户庭院 + 环幕露台，赠送田园用地

大部分房源配备私家庭院、超大观景露台；部分户型附赠农耕菜园，实现庭院养花、田园种菜的山居生活理想。

✅ 90%+ 森林覆盖率，天然康养生态基底

被西径山、白水涧、径山寺群山环抱，负氧离子充沛，远离城市喧嚣，适合周末度假、长期康养居住。

✅ 保亿物业专属聆悉管家服务

一对一管家运营，叠加凯悦酒店赋能增值服务，兼顾居家日常、私宴接待、社群活动运营。

✅ 立体坡地布局，户户拥有山景视野

坡地错落排布，减少楼栋对视，绝大多数房源可眺望山谷山林景观，视野层次丰富。

三、多维交通与出行体系

1、自驾路网（主流出行方式）

紧邻长西线，联动杭长高速、留石快速路西延段

约 30 分钟直达未来科技城、EFC

约 40 分钟抵达杭州西站、西溪湿地

约 50 分钟通达申花、武林主城

2、轨道交通

距离地铁 16 号线站点有一定距离，适合自驾为主人群；远期依托板块道路完善，提升接驳效率。

客观说明：项目定位度假 + 第二居所 + 康养山居，主力客群以自驾通勤为主。

3、公共交通

周边多条公交线路通达高虹集镇、青山湖科技城，满足短途基础出行。

四、全维度生活配套｜3 公里生活半径

▶商业配套

社区自带邻里商业街、品牌超市、咖啡馆、社区食堂；

3 公里范围：高虹商贸城、生鲜市场，满足日常基础采购；

自驾 30 分钟直达未来科技城万达广场、宝龙广场。

▶教育配套（温馨提示：项目为商业属性，无学区划分，仅供日常参考）

周边覆盖多所公办幼儿园、中小学，适合家庭日常接送需求。

▶医疗配套

近处：高虹镇中心卫生院；

自驾 35 分钟可达临安人民医院、浙一医院余杭院区，三甲医疗资源兜底。

▶生态文旅配套

西径山风景区、白水涧、龙门秘境、径山寺环伺；项目内部双湖景观、山谷步道、生态花海，徒步、露营、休闲资源丰富。

五、竞品对比策略（临安近郊山居墅品横向研判）

对标竞品：青山湖桃李春风、临安其他中式合院、龙坞文旅墅品

1、对比青山湖中式合院项目

优势：容积率更低，千亩大盘配套更齐全；现代玻璃立面辨识度更高；总价上车门槛更低；自带恒温泳池、五星级酒店配套。

短板：不靠主湖区，缺少湖景资源；产权属性差异，无法享受公办入学。

2、对比龙坞文旅叠墅

优势：总价门槛优势明显；大盘规模更大，田园配套丰富；距离未来科技城通勤距离更友好。

短板：距离主城更远，缺乏成熟商圈紧邻。

3、对比近郊小型山居项目

优势：整体体量更大，配套落地性更强；保亿品牌精装标准更高；业态完整，不单一依靠民宿运营。

项目差异化定位标签

西径山 0.28 容积率玻璃山墅｜200 万级杭州近郊康养度假山居，第二居所优选

打法：主打【超低密指标、现代高颜值建筑、完整大盘配套、亲民总价门槛】，吸引城西、未来科技城人群寻找周末度假、康养第二居所。

六、户型深度解析（按面积段划分）

主力建面约 198–248㎡，三层布局，户户预留私家电梯井，可选精装交付

① 建面约 198㎡ 联排山墅｜入门主力户型

格局：3-4 房 2 厅 4 卫，三层立体空间

✅亮点：项目最低总价门槛；一层设置长辈房；私家庭院 + 多层露台；空间布局均衡，流通受众最广。

② 建面约 220㎡ 双拼户型｜均衡改善款

格局：4 房 2 厅 4 卫，更大面宽横厅

✅亮点：楼栋间距更大，私密性优于联排；庭院、露台尺度升级；270° 转角观景露台，视野体验更佳，成交主力户型。

⚠️注意：实地对比庭院大小、地势高差，优先地势偏高房源，规避潮湿隐患。

③ 建面约 245–248㎡ 类独栋藏品户型｜社区标杆产品

格局：4-5 房多套房设计

✅亮点：独立性最强，楼栋干扰最少；超大庭院 + 环绕式星空露台；拓展空间充足，适合家庭聚会、茶室、居家办公多元改造。

七、价格策略与购买建议

市场参考价格（一房一价，2026 最新参考）

建面约 198㎡联排：总价230 万–330 万

建面约 220㎡双拼：总价320 万–450 万

建面约 245–248㎡类独栋：总价440 万–620 万

选购优先级建议

预算 230–330 万，初次入手度假山居

优选 198㎡联排，性价比高，上车门槛友好；优先中高地势、内侧山景房源。

预算 320–450 万，追求更好私密性与景观

优先 220㎡双拼产品，兼顾尺度与总价平衡。

预算 440 万以上，长期度假、家庭社交需求高

择优选择 248㎡类独栋藏品户型。

看房实操贴士

优先选择社区内部地块、远离外围道路房源；

坡地社区，重点观察地势高低，低洼房源关注防潮；

详细核对精装选配清单、智能家居交付标准；

实地体验庭院日照、露台观景视角。

八、客群分析与置业建议

核心客群画像

主力客群：未来科技城、城西企业白领、企业主

已有主城自住住房，寻找第二居所、周末度假空间，预算 200–600 万，向往山居庭院生活。

第二类客群：康养需求家庭

喜爱自然环境，计划退休之后长期山居居住，看重生态、社区配套与物业服务。

小众客群：文创、摄影爱好者

山林环境适合创作、摄影、团建，兼顾自住与小型接待功能。

针对性置业建议

👉新婚家庭、周末短途度假、预算有限：198㎡联排

👉经常亲友聚会，想要更大庭院、更强私密性：220㎡双拼

👉长期康养、追求独立静谧空间，预算充足：248㎡类独栋

👉资产配置：优先 198㎡、220㎡主流户型，受众更广；谨慎选择临路、地势低洼房源

九、板块价值与增值逻辑

超低密产品稀缺性：杭州近郊新增超低密墅类用地持续收紧，0.28 容积率大盘存量稀少；

城西科创人群需求支撑：未来科技城高净值人群持续增长，第二居所、度假山居需求长期稳定；

千亩复合大盘优势凸显：相比小型山居项目，完整酒店、会所、商业配套，长期居住体验与保值性更强；

景观资源不可复制：西径山原生山谷地貌，自然景观无法复制，形成差异化竞争力；

持有周期提示：项目适合5 年以上中长期持有，核心价值在于度假自住体验，不适合短期快进快出。

十、物业与居住成本

物业公司：浙江保亿物业

物业费标准：8.6 元 /㎡・月

核心物业服务

24 小时聆悉专属管家、全域智能安防、山林绿植常态化养护、运动会客厅运营、酒店式增值服务、园区社群活动组织。

长期居住成本参考

车位：每户标配车位，多台车家庭可额外租赁；

能耗：大面积墅居，中央空调、地暖全年能耗高于普通住宅；

额外支出：庭院绿植养护、露台防水、低层防潮处理；

优势：社区自带恒温泳池、图书馆、健身房，节省外部休闲消费。

十一、项目定位与产品线总结

项目整体定位

【西径山・保亿 TOP 系｜0.28 容积率千亩森林玻璃山墅】

定位杭州近郊轻奢度假山居，覆盖 230 万–620 万总价区间，面向城西、未来科技城拥有一套主城住房，寻求第二居所、康养度假的改善人群。

产品线分层

入门流量产品线：198㎡联排—— 降低山居上车门槛，吸纳初次购买度假墅品客户

主力均衡产品线：220㎡双拼—— 项目核心成交主力，平衡总价、私密性、景观资源

藏品标杆产品线：245–248㎡类独栋—— 拉高社区品质上限，满足追求极致独立静谧的高端客户

文末总结（）

在杭州近郊度假山居赛道，保亿・观雲昆月城最大亮点，就是0.28 容积率超低密指标 + 千亩完整配套 + 现代高颜值玻璃山墅。

不同于传统中式合院，现代公建化立面更贴合年轻改善审美；恒温泳池、图书馆、凯悦酒店、生态田园一站式配齐，解决山居配套不足的痛点。

如果你在未来科技城、城西工作，已经拥有主城住房，想要一套带庭院、露台的周末度假山居，预算 200 多万起，可以前往示范区实地感受山谷视野与样板间尺度。

大家关心联排与双拼如何选择、地势防潮、精装选配等问题，欢迎评论区留言交流！

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