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户型图
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天潼里
引子：
用时19年的时间：
从原来的 商业地块 ，精心整改仅此一块 外滩核心区住宅地
外滩正核板块唯一在售新房
苏州河黄浦江「一江一河」交汇原点
距外白渡桥约200米，步行约5分钟至外滩万国建筑群
与陆家嘴三件套隔江对望，坐享丰盈配套
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【外滩·天潼里】
494-907㎡传世级花园合院
320-349㎡上下叠独立庭院
458-641㎡大平层低密洋房
01 绝版区位
北外滩CAZ核心丨黄金三角的几何中心
精准占位黄浦江与苏州河 "一江一河" 交汇的钻石原点
北外滩 作为上海 "世界级会客厅" 的核心组成部分，定位为 "世界级会客厅、全球资产管理中心、国际航运服务中心"，总投资超千亿。
而天潼里 198 作为北外滩与外滩联动的核心住宅节点，既能提前享受北外滩规划落地的顶级配套，又能依托外滩成熟的城市资源，实现 "当下繁华与未来价值" 双重叠加 。
02 专为城市塔尖人群定制的顶豪
天潼里开发商： 新湖集团+理想集团共同开发
专注于高端住宅、商业地产、文旅地产开发，开发经验丰富，资金实力雄厚，在上海成功开发多个高端标杆项目，口碑卓越
项目的建筑设计由GOA 大象设计执笔，汲取外滩折衷主义建筑精髓，复刻老上海石库门里弄肌理，同时融入现代 ART DECO 美学线条
室内设计则携手国际知名设计师季裕棠团队，将海派文化与现代奢华美学融合，打造兼具艺术感与实用性的空间体系
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天潼里的稀缺性首先体现在其 “极度克制的规划”
总建筑面积约： 11.3万㎡
容积率仅 2.98
规划： 8 幢总高 4 层的里弄住宅、1 幢 7 层洋房、1 幢 9 层小高层，住宅总户数仅124 户，无刚需小户型设计（配有3000㎡高端会所）
据Tim Fang统计： 近5年上海内环出让的32宗住宅用地，平均容积率高达2.68，超7成地块容积率在2.5以上，就算是千万级豪宅，也大多逃不开3.0+容积率的高层配置。
故：在内环内核芯绝版地块，这样的低密规制堪称孤品
03 价值定位
占位黄浦江与苏州河 "一江一河" 交汇的钻石区位，是上海中央活动区（CAZ）的核心坐标，更是外滩、北外滩、陆家嘴三大顶级商圈的几何中心，地段稀缺性无可替代，价值高度难以复刻。
从收藏价值来看：
天潼里 198 是过去 20 年外滩 200 米内唯一新盘
在寸土寸金的上海内环内，核心地段宅地供应近乎断供，而天潼里 198 的出现，填补了外滩核心区高端住宅的市场空白。
当房产成为 "非标艺术品" ，行政区划只是标签，而天潼里是外滩百年文脉与现代规划碰撞出的孤品，它的稀缺在于
—— 上海不会再出现第二块同时承载历史与未来的土地
04 价值分析
从城市资源分析：
北外滩将遵循 "一心两片、新旧融合" 规划格局，核心区尚有待开发建设地块 8 幅、100 万平方米，将进一步加大开发强度，4.5 公里空中连廊、22 公顷无车区将陆续建成，连同综合交通体系，形成立体城市空间。
更令人期待的是， 480 米浦西新地标 将于 2027 年封顶，与陆家嘴形成 "浦江双塔" 奇观；中央绿轴地下空间贯通，打造 "未来城市实验室"；北中环科创集聚带与 "双北联动" 战略，将释放长三角一体化新动能。重磅规划的逐步落地，将极大提升区域价值！
从回报角度分析:
北外滩核心高端租赁需求旺盛，项目周边汇聚大量金融精英、外籍人士，租赁需求稳定。
Tim Fang粗略测算过，租金回报率达 3.8%-4.2%
注：（具体以实际为主，这里是通过数据测算得出的结论，并不算作准确数据）
另外：上海顶豪市场呈现出明显的分化趋势，核心资产、稀缺资产展现出极强的抗跌性和保值能力！
注：（Tim Fang做了一个数据调查，预测接下来的走势，感兴趣可以添加，共同交流）
05 客户画像
多以40~60岁企业主置业
据不完全统计：从地域分布来看，上海客户占比 47.32%，江浙籍客户 24.56%，其他外地客户约 28%。从年龄结构来看，购房主力已经从 "60/70 后" 向 "80/90 后" 转移，80 后企业主成为豪宅市场的主力客群。他们多为财富的创造者，拥有多孩家庭，重视子女教育，有经济能力在大城市购置豪宅！
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06 天潼路历史（以下为资料整理）
天潼里 198 所在的天潼路有着深厚的历史渊源。这条路的历史可以追溯到清康熙至同治年间，当时随着老闸的筑成和老闸渡、老闸桥的次第建成，此处成了上海县城通往嘉定、太仓、昆山、常熟等地的陆路要津，形成了老闸镇。
1860 年前后，有唐姓商人来老闸街开设石灰行，并在今天潼路 799 弄中段处建造了数间平房，从此得名唐家弄。随着人口的大量导入，境地的工商业也得到快速发展，东唐家弄被拓宽为天潼路，沿路开设南成大南货店、元和酱园、万茂祥酒店、同和源皮货店以及五金、煤炭、糖果、蛋行、杂货等各种商店。
天潼路的正式命名颇具文化内涵。1936 年，工部局扩宽路面，以浙江宁波天童（也写作潼）为名把东唐家弄改名为天潼路。这个名字既保留了移民文化印记，也标志着街区的城市化转型。东起河南北路，西至浙江北路的一段全长 600 米的天潼路因其热闹繁荣而被称为 "天潼路街市"
特别值得一提的是，天潼路 814 弄曾是上海最早的私家园林 —— 徐园所在地。徐园不仅是园林，更是中国电影的发源地之一，中国第一次放映电影就在这里。这些历史遗迹虽然已经不复存在，但它们所承载的文化记忆，依然在这片土地上延续。
吴友如所绘《春江胜景图》徐园 特注：（图片来源于网络）
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以前的徐园
07 一江一河
（图片来源于网络）
黄浦江与苏州河的交汇处是上海城市发展的源头。1403 年的 "黄浦夺淞" 使得一江一河改变原来各自的走向在这里交汇，形成了后来上海城市发展的空间基础。
这场人为的 "乾坤大挪移" 最终改变了上海水系的格局 —— 汹涌的黄浦江反客为主，成为奔流入海的新干道，曾经的主干吴淞江则退居为支流成为后来的苏州河。
（苏州河旧照，苏州河上的桥即为浙江路桥）
1843 年上海开埠后，外国商人和船家发现吴淞江下游这段水道可直达苏州，便将其称为苏州河，这个称呼随航运贸易流传至今。
黄浦江则成为上海通江达海的主要航道，奠定了上海作为国际港口城市的地位。
"一江一河" 不仅是地理概念，更是文化概念。它们是上海建设现代化大都市的世界级地标和上海城市空间发展的历史基因。
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