楼市成交量大降的背后,是因临近年关还是需求见底?

易斗说房 2018-02-07 06:00:00
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虽然楼市成交量与房价并不存在必然的联系,但是成交量的变化依然被看做是房价变化的前兆。从大的趋势来看,楼市成交量持续低迷则意味房价有可能过高。

虽然楼市成交量与房价并不存在必然的联系,但是成交量的变化依然被看做是房价变化的前兆。从大的趋势来看,楼市成交量持续低迷则意味房价有可能过高,购房者观望态度浓厚;而成交量持续上涨,则说明楼市火爆,房价上涨的预期大增。

近日,中国指数研究院发布了2018年1月主要城市房地产市场的成交数据。数据显示,这些城市的楼市成交面积环比下降18.09%,其中长沙环比降幅最高,为61.02%,北京次之,降幅接近6成;虽然像西安、泉州等城市的成交面积环比上涨,但是依然难以阻挡成交下滑的趋势。

成交面积的下滑,是多方面原因造成的。虽然有临近春节的影响,但是更大的原因在于进入2018年以后,房价并没有出现明显的回落,并且房贷利率的持续上升进一步增加了购房者的买房成本,购房者的买房需求进一步被透支,还没有买房的也基本进入到持币观望的状态。目前,一二线城市的成交主力主要是刚需购房者,投资性购房需求已经明显减少,有投资客坦言,现在投资买房的风险过高,弄不好就可能被套牢。与出手买房相比,现金为王更为现实。

在三四线城市,仍有大量的投资性需求,部分三四线城市之所以成交量高涨,房价持续上扬,很大一部分原因是因为外地人的大量涌入,而本地人的购房需求占比往往不足五成。最新发布的文件提出的维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,就是为了加速城镇化,扩大内需,继续去库存,让小城市的房地产市场持续稳定,不要出现波动。因为农民进城落户,大多都是就近完成。

房地产市场成交面积的下滑,引发了人们对于房价再次的关注。对于购房者而言,买房最避不开的话题就是房价。已经买房的人,自然是希望房价持续涨下去,坐等房子不断升值;还未买房的,自然希望房价能够有所回落,毕竟现在的房价已经是处于高位,超出了不少购房者的承受范围。那么成交面积的大幅下滑,是否意味着外来房价有回落的可能呢?

笔者认为,就目前的情形来看,很难说房价会大幅回落。首先,一二线城市的新房市场基本处于供不应求的局面,虽然近期北京的土地市场接连出现了流拍的现象,但是受可用建设用地面积的限制,土地紧缺现象难有改观。而且,因为限价措施的存在,虽然新房的售价无法大幅攀升,但是这也成了二手房市场价格继续坚挺的理由。大家都知道,之所以限价,就是因为买的人太多,房价可能一直涨下去,如果限价取消,说明房地产已经开始趋冷了。

相关文件出台前,很多三四线城市的房地产市场存在风险过高的情况,楼市泡沫确实存在。但是随着文件的出台,未来的购买力在一定程度上得到了保证,虽然房价依然有回落的可能,但是起码不会出现像燕郊一样,部分楼盘售价直接遭到腰斩的情况。

因此,总的来说,即使成交面积出现大幅下滑,短期房价也不会出现大跌,房地产市场会一如既往的稳定。对于那些还有买房需求的人来说,目前只能继续持币观望下去。

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