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而且开发商在本次营销中，针对93㎡的小户型采取了击穿底价的定价策略，希望快速去化刚需房源。所以虽然表价在3.5万/㎡左右，但是93㎡户型单价仅2.5万/㎡，该户型自然全部售罄。因为对于200来万预算的客户来说，在临港最成熟的102片区，买到配套成熟的地铁盘，同时又是新规户型，性价比很高。

现在的问题是，抛开这24套小户型，剩下来的100来套房源，都是总价在500万及以上的中大户型，单价又从2.5万/㎡上调至3.5-3.6万㎡，对标临港天宸、龙光天曜等竞品打折后单价低至3万，本项目的大户型就没有什么竞争力。

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更何况临港现在库存压力突出，狭义库存已经超过了43万方，去化周期需要42个月，广义库存更是超过了250万方，市场供远大于求。因此我们认为，项目接下来续销大户型的难度比较大，这也是我们交易评级给到C的原因。

这个项目在临港102行政生活区，这是临港开发最早、配套最完整的板块，相比于主推文旅的101和产业还在兑现的103，这里相当于临港的“老城区”，也是本地客群买房的首选阵地。而且这个项目在商服配套上面也具备优势。

首先在交通上，直线距离16号线滴水湖站大概只有600米，加上在建的南枫线和规划的27号线，轨交方面未来非常可期。

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其次在配套上，除了板块现成的资源，它还自带了10.5万方的办公和3.7万方的主题商业，产业和消费都能够自给自足。

但是，临港买房大家现在最看重的点是什么？是滴水湖的湖景。这个项目主打湖景，直线距离滴水湖也不远，只有200多米，但是它的视野被前面的高层办公所遮挡，只有小部分的高区户型能够少量看湖，所以所谓主打的湖景房，对于这里的改善客群而言价值严重缩水。

接下来我们再来看产品评级B+，其中规划与排布b，公区b+，户型b+，内装b+。

这个项目在产品上面有两个亮点。首先，它是临港首个且当前唯一一个新规项目，所有的户型都是双阳台加上多飘窗，整个空间的利用率和赠送的面积，都明显优于临港此前同面积的一众竞品。第二，它还是当前临港新房当中唯一一个外立面全石材的项目，质感和耐久性是之前采用真石漆涂料的竞品比不上的。

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既然如此，为什么我们没有给到它产品A以上的评级？还是要说一下，它有两个相对不能忽视的短板。

第一个就是整个社区带有混居属性，既有租赁住房，又受60%中小套型的配比限制，同时规划了145-190㎡的改善大户型。

虽然开发商在这里面做了分区和软隔离，但社区道路和公区还是共用的，因此对于500万起的客户而言，和租赁住户与刚需住户混居，居住私密性、圈层纯粹性以及后期的保值空间都会受到较大影响。这对于总价200万的刚需客户来说或许无关紧要，甚至算是利好，但是对于500万以上的改善客群而言就很难接受。

第二个方面，虽然综合体整体的规模很大，但是住宅社区相对偏小。我们前面提到，它的可售房源只有100来套，也就导致社区没有成型的公区和配套，而改善户型占比超过了80%，现有的社区配套无法满足这一部分改善客群的要求。

因此我们在交易评级上给到C，其中定价c，供需c，竞品b+，能力b。

实际上我们在给到它交易评级的时候，测评团队自己也是纠结的。一方面，它开盘认筹的数据很亮眼，但是另外一方面我们又给到了偏低的交易评级C，是由于我们认为，项目表面火爆属于虚假繁荣，去化房源几乎全是24套93㎡的小户型，其余中大户型几乎无人购买，所以火爆只存在于93㎡的小户型，但是社区规划以大户型为主，后续剩余房源的去向成了难题。

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