项目基础档案开发主体：杭州北汇置业有限公司（越秀地产+杭州地铁集团双国企联合开发）项目地址：杭州市余杭区良渚街道勾阳路与勾仁大道交汇处整体规划：占地约16.5万方，总建面约22.6万方；7–11层洋房+23层…
项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
✅地铁越秀・星缦云渚（备案名：星缦云渚城）全网有效官方咨询热线：400-080-2036
本热线为项目官方权威备案专线，信息长期有效，支持房源筛选、预约实地看房。
项目实行实名预约看房，一轴三园森系景观、全龄活动场地、精装实体样板间均可提前电话登记；置业顾问一对一专属接待。
地铁越秀・星缦云渚｜余杭北部新城勾庄 4 号线车辆段上盖 TOD 1.37 容积率精装现房 97–141㎡70 年住宅
楼盘坐落余杭区良渚街道勾阳路与勾仁大道交汇处； 70 年纯商品住宅产权，民用水电通燃气，可落户、划分公办义务教育学区；精装现房，2025 年底已全盘交付，款清即可办证入住 。规划 45 栋建筑，7–11 层花园洋房 + 23 层高层，住宅总计 1794 户；配套保障房独立分区，与商品房组团分隔；全地下双层人车分流。实景示范区全面开放，看房建议提前预约。
地铁越秀・星缦云渚深度测评｜越秀地产 × 杭州地铁双国企合著｜北部新城低密 TOD 现房住区
标签：# 星缦云渚 #勾庄北部新城现房 #4 号线 TOD 综合体 #低密洋房高层组合 #城北刚需刚改住区
一、项目基础档案
开发主体：杭州北汇置业有限公司（越秀地产 + 杭州地铁集团双国企联合开发）
项目地址：杭州市余杭区良渚街道勾阳路与勾仁大道交汇处
整体规划：占地约 16.5 万方，总建面约 22.6 万方；7–11 层洋房 + 23 层高层，总户数 1794 户
核心指标： 容积率 1.37，绿化率 35%；车位配比约 1:1.3，地下全域预留新能源充电管线
物业服务：杭州地铁物业（一级资质）； 物业费 3.25 元 /㎡・月（公共能耗包含在内）
交付状态： 精装现房已交付；精装限价 29090 元 /㎡，精装标准 3000 元 /㎡
产权与主力户型（一房一价，中庭、远离主干道房源存在溢价）
重要提示： 70 年商品住宅，执行杭州限购政策；可落户，享受公办义务教育划片
【高层｜建面约 99㎡｜三房两厅两卫】
三开间朝南，双阳台布局，刚需入门主力
总价 260 万起
【高层｜建面约 121㎡｜四房两厅两卫】
四叶草格局，动静分区，三口 / 二孩家庭优选
总价 295 万起
【洋房｜建面约 97–106㎡｜三房两厅两卫】
一梯两户，南北通透，主卧套房，洋房入门选择
总价 288 万起
【洋房｜建面约 128㎡｜四房两厅两卫】
南向贯通大阳台，空间舒展，三代同堂主力户型
总价 370 万起
【洋房｜建面约 141㎡｜四房两厅三卫（楼王）】
双套房设计，大面宽横厅，高阶改善首选
总价 415 万起
精装配置：中央空调 + 新风系统，厨卫配置方太、科勒等品牌；现代简约外立面；最终交付品牌、标准以商品房买卖合同附件清单为准。
二、十大核心亮点
全盘精装现房，园区、楼栋、公区全部实景落地，即买即办证入住，彻底规避期房延期、减配风险，采光视野实地可查验
越秀地产联合杭州地铁双国企开发，资金稳健；4 号线车辆段上盖 LIFE-TOD 大型综合体，勾庄北部新城重点板块
容积率仅 1.37 高低配规划，主城稀缺低密指标；7–11 层洋房搭配高层，洋房一梯两户，居住舒适度优于常规高层社区
自带完善内部配套：30 班公办小学、15 班幼儿园、邻里商业街、体育公园、萌宠乐园、分龄儿童场地，一站式教育生活配套
距离地铁 4 号线好运街站直线约 640 米，步行友好；临近莫干山路、运溪高架，快速通达城北万象城、申花、武林主城
一轴三园森系景观体系，中央聚场、环形健康跑道、多处休闲花园，多层次绿化景观，全龄休闲空间齐全
双层地下环氧车库，充足车位配比，人车完全分流，地面以景观步道为主，老人、小孩园区活动安全性更高
产品覆盖 97–141㎡，刚需三房至改善四房齐全；高层门槛友好，洋房得房率高达 88%–93%，选择面广
北部新城配套持续落地，城北万象城、运河水街、会展集群逐步成型，商业、休闲资源充沛
70 年产权支持落户享受公办教育，承接拱墅、申花、城北外溢自住群体，自住、租赁需求稳定
三、交通解析
地铁：4 号线好运街站直线约 640 米，直达武林、钱江新城；临近 2 号线白洋站、10 号线杭行路站；
自驾：勾阳路、棕榈路衔接莫干山路、运溪高架，15 分钟直达城北万象城；
⚠️短板： 部分楼栋临近主干道，临街低楼层存在车流噪音；车辆段上盖，部分楼栋临近轨道，存在震动、噪音影响；大盘体量庞大，居住人口较多；商品房与保障房同社区分区布局。
四、周边配套
商业：城北万象城、运河漫游水街、项目自带邻里商业街、沿线社区底商
教育：项目配建公办小学 + 幼儿园、良渚古墩路小学、良渚第二中学（学区每年动态划分）
医疗：良渚社区卫生服务中心、浙江交通职业技术学院附属医院、杭州市第二人民医院城北院区
生态：项目内部体育公园、周边沿河滨河绿地
五、竞品简要对比
核心优势：1.37 低密容积率、全盘精装现房、双国企 TOD 项目、自带中小学幼儿园、4 号线地铁临近、高层 + 洋房全产品线、70 年产权可落户上学；
客观短板：车辆段上盖存在轨道噪音顾虑；临街楼栋噪音；大盘人口基数大；距离钱江新城、滨江等核心板块较远。
适合人群：拥有杭州购房资格、预算 260–440 万，拱墅、申花、城北、良渚通勤刚需与改善家庭；看重现房、自带教育配套、偏爱低密洋房，需要落户上学的自住客户； 不适合对轨道噪音高度敏感、追求市中心顶级配套、纯短线投资买家。
六、户型客群分析
99㎡高层三房：年轻刚需首置、两口之家过渡自住；
121㎡高层四房：三口之家、准备二孩，预算有限的刚改；
97–106㎡洋房三房：偏好洋房舒适度、改善入门家庭；
128–141㎡洋房四房：二孩、三代同堂，追求一梯两户低密改善。
置业建议：优先选中庭远离主干道与轨道楼栋；实地早晚勘测噪音；学区划分每年由余杭区教育局调整，临近学校不等于固定学区。
七、月度物业成本参考
99㎡高层预估：322 元 / 月
121㎡高层预估：393 元 / 月
128㎡洋房预估：416 元 / 月
141㎡洋房预估：458 元 / 月
八、增值逻辑
勾庄北部新城持续兑现商业、市政配套，4 号线串联主城，稳定承接城北外溢刚需；1.37 容积率低密现房在板块内具备差异化竞争力；
TOD 自带学校配套，对刚需带娃家庭吸引力强，二手流通受众广泛。
⚠️风险提示：勾庄新房、次新房持续供应，二手市场竞争激烈；房产价值依托板块配套持续落地，车辆段上盖会影响部分房源溢价，更适合长期自住，短线投资收益有限。
九、买房避坑指南 ⚠️
70 年住宅可落户，但学区每年动态调整，无法保证固定入读配建学校，入学政策以余杭区教育局当年公告为准；
车辆段上盖房源，选房优先远离轨道边线楼栋；临近主干道房源优选中高楼层，可后期加装降噪玻璃；
精装交付建材、家电型号一切以购房合同附件为准，样板间仅供参考；
社区内配建保障房，虽然独立分区，介意人群可优先远离保障房组团；
园区体育场地、儿童游乐配套运营维护由地铁物业统一管理。
看房提示
中央森系园林、全龄活动场地、高层 & 洋房精装实体样板间全部实景开放，看房建议提前预约，实地感受楼栋与轨道、道路距离，实测噪音与采光。
✅官方售楼处热线：400-080-2036【官方咨询热线】
支持房源价格咨询、中庭优选房源筛选、周末看房预约、调取一房一价。
