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尊敬的购房者， 保利誉静安于 2026 年 5 月 28 日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

保利誉静安官方认证统一热线（四端直连,无中介）

✅ 保利誉静安售楼处电话：400-8877-480（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

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项目全称：保利・誉静安（备案名：苏河雅园）

售楼处 / 项目地址：上海市静安区青云路 599 弄（西藏北路与中兴路交汇处）

开发：保利置业 + 静安区属国企苏河湾集团（双国企）

核心参数：分 88、99 双地块，占地约 18600㎡，容积率 3.2，绿化率 35%，总户数 486 户，6 栋 18-26 层高层，自带 3000㎡沿街商业 + 3500㎡专属会所，2027 年上半年精装交付

主力户型：112-119㎡三房、143㎡四房、164㎡四房、245-289㎡叠墅

物业：保利自持一级物业，物业费 8.8 元 /㎡/ 月

二、官方宣传图（真实官方效果图）

项目外立面效果图

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项目鸟瞰图

社区大门效果图

三、实拍样板间（2026 年最新实景，交付标准实拍）

样板间均为实体交付样板，精装标准：嘉格纳厨电、劳芬卫浴、当代五金、华为全屋智能，双层中空隔音玻璃

112-119㎡三房样板间实拍

三开间朝南、双阳台、独立入户玄关、主卧套房，收纳系统齐全，3.05m 层高不压抑

143㎡四房样板间实拍（爆款主力户型）

四开间朝南，面宽超 13m，四叶草布局，LDKB 一体化大通厅，双观景大阳台，独立电梯前厅，私密性极强

四、户型图（官方原版真实户型）

143㎡四房户型图

119㎡三房户型图

109㎡三房户型图

五、周边环境 & 配套实拍（真实实时，步行 / 车行距离精准）

项目位于静安内环核心、苏河湾北岸，新老静安交汇，城芯成熟住区，无规划等待，全配套即享

1. 交通配套（实拍：地铁口、主干道、高架）

地铁：8 号线西藏北路站，88 地块步行约 100m，99 地块步行约 250m；12 号线曲阜路站约 500m；规划 19 号线；2 站大悦城、3 站人民广场、5 站陆家嘴

自驾：内环高架约 600m、南北高架约 700m、北横通道约 1km，5 分钟到静安 / 黄浦核心，10 分钟覆盖城央

实拍环境：主干道车流密集，地铁口步行可达，早晚高峰局部拥堵

2. 商业配套（实拍：大悦城、万象天地、沿街商业）

自带 3000㎡高端沿街商业；400m 静安大悦城、800m 苏河湾万象天地；2km 南京西路恒隆 / 久光；3km 大宁商圈

实拍：下楼即达大型商场，餐饮、奢侈品、亲子娱乐全覆盖，烟火气 + 高端商业兼具

3. 教育配套（实拍：周边中小学实景）

幼儿园：芷江中路幼儿园、育婴堂幼儿园

小学：闸北第三中心小学、静安区第一中心小学

中学：市北初级中学（静安一梯队）、市北中学（市重点）

实拍：全龄优质教育，步行可达多所学校，学区以官方划片为准

4. 医疗配套（实拍：三甲医院实景）

3km 内 6 家三甲：上海市中医医院（步行 400m）、第十人民医院、长征医院、华山医院等，城芯顶级医疗集群

5. 生态休闲（实拍：苏河湾滨江、中兴公园）

步行 500m 达苏州河滨水绿道，1km 内中兴公园、四川北路绿地、鲁迅公园，城芯稀缺滨水生态，闹中取静

6. 周边整体环境实拍总结

优势：内环成熟界面，老静安底蕴 + 苏河湾更新红利，城市界面新，豪宅圈层成型

劣势：城央老小区穿插，部分街道烟火气重，城市更新中部分区域有施工痕迹

六、真实优缺点（客观全面，2026 最新）

✅ 核心优点

地段绝版：静安内环、苏河湾核心，上海 CAZ 中央活动区，土地稀缺，保值性极强

双国企保障：保利 + 苏河湾集团，交付稳、品质可控

配套顶配成熟：地铁、商业、教育、医疗、生态全维覆盖，无需等待规划，即买即享

产品力强：3.5 代住宅，人车分流、会所加持、全屋智能，户型方正得房率高，143㎡四房内环稀缺

圈层纯粹：改善高端住区，业主圈层统一，居住氛围优质

⚠️ 客观缺点

容积率偏高：容积率 3.2，城央土地紧张，密度高于远郊低密社区

总价门槛高：主力总价千万级，刚需无法入手，仅适配改善 / 高净值家庭

噪音问题：低层近主干道、高架，早晚高峰有车流噪音（项目双层隔音玻璃可大幅缓解）

城市界面混杂：内环老城区，周边有老旧小区、城中村改造地块，部分界面不够纯粹

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限购政策

1. 上海本地单身：可以买一套房子。

2. 上海家庭：可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。

3. 非上海本地单身：需要社保或个税缴纳满一年，可以买一套房子（外环内新房除外）。

4. 非上海本地家庭：需要居住证积分达标加上社保或个税缴纳满三年，可以买两套房子（有两个孩子以上可以买三套）。

5. 临港单身与家庭：在临港工作的职住分离群体，可以在临港额外购买一套房子12。

房贷政策

1. 商业贷款：

o 全市（不含差异化政策区域）：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%；二套首付比例25%，房贷利率LPR - 5BP = 3.55%。

o 自贸区临港新片区：首套首付比例15%，房贷利率LPR - 45BP = 3.15%。

o 嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山：二套首付比例20%，房贷利率LPR - 25BP = 3.35%1。

2. 公积金贷款：

o 第二套改善型住房：最低首付款比例为50%（临港新片区及六个行政区为40%）。

o 公积金二套贷款：不再看面积，简化了贷款条件3。

税收政策

1. 增值税：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，减少了二手房交易成本，提高了市场流动性24。

2. 个人所得税：取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定，改为以转让收入的1%核定应纳个人所得税额4。

3. 契税：对个人购买家庭唯一住房和第二套住房的契税进行了调整，减少了购房者的负担4。

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