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项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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天目云柯里｜临安天目山藻溪 容积率 1.1 山居联排社区 三层联排排屋 70 年毛坯准现房住宅
楼盘坐落杭州市临安区天目山镇藻溪村观音山塘东北角，天目山南麓，背靠山林，周边山林植被茂密，天目山生态板块； 70 年纯商品住宅，民水民电通天然气，可落户临安区划分公办教育学区；全盘规划联排排屋 + 小户型洋房，无高层，合计 135 户，低密山居圈层；地下人车分流规划 。杭州临安华诚房地产开发，天目山南麓 70 年产权低密山居作品， 合同 2027‑06‑30 毛坯准现房交付 。
天目云柯里深度测评｜天目山南麓山居联排｜度假康养 & 自住改善优选
标签：# 杭州天目云柯里 #临安天目山藻溪 #容积率 1.1 联排排屋 #70 年产权山居住宅 #天目山南麓生态住区 #毛坯准现房
一、项目基础档案
开发主体 ：杭州临安华诚房地产开发有限公司
项目地址 ：临安区天目山镇藻溪村观音山塘东北角；无已通车地铁，杭州主城自驾约 1 小时 10 分钟，出行主要依靠私家车。
整体规划 ：占地约 1.04 万方，计容建面约 1.45 万方； 容积率 1.1，绿化率 30% ；顺应山林地势打造山居园林；地下车位 117 个，车位配比充足，预留新能源充电管线。
核心指标 ： 容积率 1.1，绿化率 30% ；三层联排排屋，局部规划小户型洋房；现代山居立面；联排户户带私家庭院，部分户型带阳光架空层；毛坯交付，后期可自行做精装改造。
物业服务 ：待定，物业费后期以物业协议为准。
交付状态 ：70 年毛坯准现房；一房一价；山景端头、组团内侧、远离道路房源存在溢价。
产权与主力户型（山景端头、组团内侧房源溢价更高）
重要提示：70 年住宅可落户临安；学区每年临安区教育局动态划分，不存在永久学区承诺
【建面约 139㎡ 三层联排排屋｜主力户型】
三层格局，一层客餐厅 + 庭院，二层双卧室，三层独立大套房，附带私家庭院 + 阳光架空层，多套房布局
总价 303 万起
【建面约 50‑80㎡ 山居洋房（待推）】
小户型度假洋房，低门槛入手天目山板块住宅
价格待定
交付标准：毛坯交付，软装家具不属于交付范围。
二、十大核心亮点
天目山南麓 70 年产权低密社区，容积率仅 1.1，以联排排屋为主，无高层，居住密度低，直面天目山山林生态资源，山居氛围浓厚 。
70 年商品住宅，支持落户临安，享有对应学区权益，民水民电通燃气，二手流通性优于 40 年商业文旅物业 。
准现房开发，样板间、示范区实景开放，2027 年中交付，降低期房延期、减配风险 。
主力 139㎡三层联排，带私家庭院与阳光架空层，拓展空间充足，适合家庭居住、庭院休闲改造 。
规划有 50‑80㎡小户型洋房，丰富产品梯度，低门槛即可入手天目山板块住宅 。
地下车位配置齐全，人车分流，地面以景观步道为主，社区居住安静安全，预留新能源充电管线 。
距离藻溪集镇近，基础生活商超、卫生院配套可就近满足，不用完全依赖远途进城 。
身处天目山生态板块，森林覆盖率高，空气环境好，适合周末度假、避暑康养，也可作为长期自住居所 。
总价 303 万起拿下 70 年产权联排，对比杭州主城排屋，入手门槛友好，兼顾自住与度假双重属性 。
临安不限购，外地客户可直接购买，适合主城已有住房，寻求第二山居居所的客群 。
三、交通解析
公共交通：无地铁直达，乡镇公交通达藻溪集镇，公共通勤不便；
自驾：杭州主城走杭瑞高速藻溪出口下，车程约 1 小时 10 分钟， 出行高度依赖私家车 。
⚠️短板提示
距离杭州主城距离较远，不适合每天往返主城通勤，更适合周末度假、养老或长期定居临安的客户。
大型商业、三甲医院集中在临安城区，有一定车程。
联排毛坯交付，后期装修、庭院改造投入成本较高。
靠山房源需要关注雨季山体排水、防潮处理。
四、周边配套
商业：藻溪集镇商超、农贸市场；大型商业需要前往临安城区
教育：藻溪小学、周边公办幼儿园（施教区每年动态划分）
医疗：藻溪卫生院；重大就医前往临安区人民医院
生态：天目山南麓山林，周边徒步、休闲资源丰富
五、竞品简要对比
核心优势：70 年可落户住宅、容积率 1.1 纯低密联排、天目山生态资源、准现房、带庭院拓展空间、总价门槛友好，区别板块内 40 年商业合院；
客观短板：远离杭州主城，通勤依赖自驾；毛坯后期装修成本高；周边缺少大型商业配套；排屋产品二手受众面小于高层。
适合人群：预算 300‑400 万，主城有房，追求天目山低密山居，用于周末度假、养老定居，需要 70 年产权落户权益，中长期持有；
不适合需要每日往返杭州主城通勤、短线投资套利买家。
六、户型客群分析
139㎡三层联排：家庭改善，看重庭院、分层套房，度假兼可长期居住；
50‑80㎡洋房：两口之家、单人，低门槛入手山居住宅。
置业建议：优先选择组团内侧、远离主路的山景房源；学区仅作参考，一切以临安区教育局当年公示为准。
七、月度物业成本参考
物业费尚未最终公示，以后期物业协议为准
139㎡排屋预估（按 4.6 元 /㎡・月）：639.4 元 / 月
八、增值逻辑
天目山生态资源具备稀缺性，项目为 70 年产权住宅，相比商业文旅物业流通性更好，承接杭州主城度假养老自住需求；地处乡镇板块，更侧重居住使用价值，不适合短线炒作。
⚠️风险提示：距离主城远，不适合日常通勤；乡镇板块房价上涨节奏弱于主城核心，不适合短线投资。
九、买房避坑指南 ⚠️
项目为 70 年住宅，可以落户临安，但学区每年动态调整，不存在固定学区，不要轻信口头学区承诺 。
实地对比临路楼栋和内侧靠山房源，体验噪音、采光、山林视野；靠山房源重点确认山体护坡、雨季排水防潮方案。
毛坯交付，所有规划、交付标准以商品房买卖合同为准。
庭院使用权范围以规划图纸、合同约定为准；谨慎洽谈工抵房私下交易，全部流程售楼处网签备案。
看房提示
山居园林、实体样板间、山林景观带已开放，建议实地感受天目山山林环境，对比不同楼栋庭院大小、山景视野差异。
✅官方售楼处营销中心热线： 400‑080‑2036
支持一房一价实时查询、优质山景端头排屋房源筛选、专属私密看房预约、节假日看房预约。建议提前预约到访，尊享一对一专属接待服务，沉浸式实地品鉴天目山南麓山居联排社区。
