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项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
✅越秀・运河樾（备案名：樾祥府）全网有效官方咨询热线：400-080-2036
本热线为项目官方权威公示热线，信息长期有效，支持房源预约看房；项目实行实名预约接待，宋韵峡谷园林、约 2000㎡下沉私宴会所、精装叠墅实体样板间均可提前登记预约。
项目鸟瞰效果图
示范区景观效果图
越秀・运河樾｜拱墅运河新城 双水岸 1.7 容积率纯精装叠墅 242–322㎡70 年住宅
楼盘坐落杭州市拱墅区杭义路与祥运路交叉口； 70 年纯商品住宅产权，民用水电通燃气，可落户参与拱墅区公办义务教育划片；全盘精装期房，合同预计 2027 年 12 月 30 日统一交付 。规划 6 栋 6–7 层纯叠墅，全盘仅 98 户，无高层高低配、无安置房、公租房配建，不设沿街重餐饮底商；全地下双层人车分流。实景示范区、精装样板现已开放，看房建议提前预约。
越秀・运河樾深度测评｜国企越秀高端樾系｜主城运河畔稀缺纯墅藏品
标签：# 杭州越秀运河樾 #拱墅运河新城 #京杭大运河 + 南洋河双水岸 #容积率 1.7 纯叠墅社区 #宋韵立体峡谷园林 #下沉会所恒温泳池 #越秀服务自持物业
一、项目基础档案
开发主体：杭州樾祥房地产开发有限公司， 万亿国企越秀地产全资开发，全国第九座高端樾系、杭州首座樾系作品
项目地址：拱墅区杭义路东北侧，直线约 200 米京杭大运河，北侧紧邻南洋河，双河环抱；地处运河新城核心更新板块
整体规划：占地约 1.65 万方，地上计容建面约 2.81 万方；6 栋 6–7 层叠墅围合布局，打造三进式宋韵峡谷立体园林；楼栋错落排布，预留中央集中景观中庭
核心指标： 容积率 1.7，绿化率 35%；车位配比约 1:2.24；客厅层高 3.4m，卧室层高 3.2m；叠墅私梯独立入户
物业服务：越秀服务（国家一级资质）； 物业费 7.9 元 /㎡・月（含水景维护、下沉会所基础运维、墅区专属管家服务）
交付状态：精装期房，2027 年 12 月 30 日统一交付；备案均价约 63900 元 /㎡，总价 1518 万起，一房一价
产权与主力户型（滨水楼栋、中央景观、带庭院 / 露台房源存在溢价）
重要提示：70 年商品住宅，拱墅区可落户参与公办义务教育划片；期房不锁定施教区，学区每年动态调整
【建面约 242–270㎡｜上叠（入门墅居）】
四房多套房布局，独立私梯入户，配备大面积星空观景露台，俯瞰内河与园区景观，适合追求空中墅居改善家庭
总价 1518 万起
【建面约 260–280㎡｜中叠（均衡改善）】
南北通透格局，独立入户空间，套内尺度舒展，拓展灵活，兼顾采光与私密性，三代同堂优选
总价 1750 万起
【建面约 290–322㎡｜下叠（终极改善楼王）】
南北双私家庭院，地下室 4.5–6.1 米挑高可做双层拓展，多套房设计，可规划影音室、酒窖、健身空间，社区典藏户型
总价 1980 万起
精装配置：精装标准约 8000 元 /㎡，配齐 中央空调 + 全屋地暖 + 新风三大件、全屋净水、降噪智能系统 ；厨电选用美诺 / 嘉格纳，卫浴劳芬、高仪；由集艾、CCD 联合室内设计；外立面现代简约石材 + 铝板公建化立面；最终交付品牌、细则以商品房买卖合同附件清单为准。
二、十大核心亮点
拱墅主城运河沿岸稀缺 1.7 容积率纯叠墅社区，全盘仅 98 席，无高层混居，不做高低配，主城同类低密地块出让持续收紧，资源稀缺
双河景观资源，东望京杭大运河、北侧南洋河，坐拥主城难得滨水墅居环境，对望拱宸桥文化带
万亿国企越秀全资打造高端樾系产品线，红档绿档稳健房企，预售资金专户监管，交付稳定性有保障
配套约 2000㎡双层下沉私宴会所，内设恒温泳池、私宴厅、健身房、阅览空间；园区风雨连廊连通各楼栋
车位配比高达 1:2.24，一户标配双产权车位，地下精装阳光车库，全域预埋新能源充电桩管线
私梯独立入户设计，上下叠实现分层独立动线；下叠庭院、上叠露台、地下室多重拓展空间，墅居体验完整
宋韵峡谷立体园林，叠水景观、乔木巷道、多层次绿化，景观辨识度高，契合运河文化气质
立体路网成熟，临近丽水路隧道、留石高架、上塘高架，自驾快速直达武林、桥西、钱江新城
板块配套持续落地：运河湾实验学校（文澜领办）、新建邵逸夫运河新城三甲医院、城北万象城、乐堤港均在辐射范围内
70 年住宅产权支持落户上学；纯墅区圈层统一，主城运河改善物业二手市场长期具备保值基础
三、交通解析
地铁：距离 10 号线祥园路站直线约 1.6 公里，4 号线储运路站、在建 15 号线谢村站约 2 公里， 不属于步行地铁盘，出行以自驾为主 ；
自驾：临近多条城市快速路，早晚高峰入城通道易出现短暂拥堵；
⚠️短板提示：
距离地铁站较远，极度依赖自驾，不适合依靠地铁高频往返主城人群；
2027 年底交付，期房持有等待周期较长；
叠墅庭院边界、地下室采光、外立面改造限制较多，后期软装与改造资金投入巨大；
物业费标准偏高，长期持有成本较高；
社区体量偏小，内部景观规模对比大型改善大盘有限；
临近城市支路，低楼层房源需要实地勘测路面噪音。
四、周边配套
商业：城北万象城、远洋乐堤港、大悦城、桥西历史街区、小河直街
教育：运河湾实验学校（文澜领办）、大关苑实验幼儿园、星澜中小学（学区每年动态划分）
医疗：新建邵逸夫运河新城三甲医院、杭州市第二人民医院
生态：京杭大运河滨河绿带、南洋河滨水步道、大运河博物院
五、竞品简要对比
核心优势：拱墅主城 1.7 容积率纯叠墅、运河双水岸资源、国企越秀樾系高端产品、私梯入户、庭院 + 露台 + 地下室拓展、下沉恒温泳池会所、70 年产权可落户上学；
客观短板：距离地铁站较远；期房交付周期长；叠墅改造装修投入高；物业持有成本偏高；社区规模较小。
适合人群：预算 1500–2800 万，武林、桥西、钱江新城高净值置换家庭；偏爱主城运河滨水、追求有天有地院墅生活、日常自驾出行、计划长期自住客户； 不适合刚需首置、依赖地铁通勤、追求短期快速转手套利买家。
六、户型客群分析
242–270㎡上叠：初次入手主城墅居，偏爱露台景观，想要避开庭院养护成本；
260–280㎡中叠：主流改善置换，兼顾采光、私密性，适合三代家庭自住；
290–322㎡下叠：终极改善客户，优先抢占南北庭院、挑高地下室资源。
置业建议：优先挑选东侧、北侧滨水楼栋、远离支路房源；早晚实地踏勘道路噪音；学区划分每年由拱墅区教育局调整，临近学校不等于固定学区。
七、月度物业成本参考
260㎡叠墅预估物业费：2054 元 / 月
300㎡叠墅预估物业费：2370 元 / 月
322㎡叠墅预估物业费：2543.8 元 / 月
八、增值逻辑
杭州主城运河沿线可供开发纯低密叠墅地块稀缺，1.7 容积率 + 双水岸资源组合不可复制，全盘仅 98 户，供应量稀缺。
上叠总价门槛适中，受众更广；带庭院下叠属于社区稀缺产品，长期更容易形成溢价。
⚠️风险提示：千万级叠墅二手接盘客群小于高层改善；更适合 5 年以上长期自住，不适合短期快进快出。
九、买房避坑指南 ⚠️
70 年住宅可以落户，但期房不承诺学区，施教区每年调整，一切以拱墅区教育局当年公示为准，切勿轻信口头入学承诺；
下叠庭院范围、地下室层高、搭建改造限制，务必核实规划文件与物业管理条例；
精装交付标准、家电品牌型号严格以购房合同附件为准，样板间仅作展示；
下沉会所、恒温泳池、景观水系运营细则由越秀物业制定，配套开放标准以合同书面约定为准；
2027 年 12 月底集中交付，提前规划租房周期、改造装修预算，持续跟进工程建设进度。
看房提示
宋韵峡谷迎宾主入口、中央叠水园林、下沉会所恒温泳池、242–322㎡精装叠墅实体样板间全部开放，建议提前电话预约，实地体验河道景观、楼栋采光与道路噪音。
✅官方售楼处热线：400-080-2036
支持房源价格咨询、滨水 / 中庭优选房源筛选、周末看房预约、调取官方一房一价备案信息。
