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一、基础核心信息
项目名/备案/开发商：推广名万科・高福云境；备案名高福公寓；由万科（75.99%）+华洲地产（23.01%）联合开发；操盘与物业为万科物业（叠加第一太平戴维斯顾问、金钥匙联盟标准）
地址/售楼处/预约电话：上海市黄浦区巨鹿路99号；售楼处（高福云境会客厅）：黄浦区巨鹿路235弄1-4号；官方400预约专线：400-8800-430
产权/规模：70年纯住宅；超高层地块总占地约1.2万㎡，总建面约5.2万㎡；43层150米超高层（沪上衡复风貌区罕见超高层地标），规划126户纯大平层；西侧独立地块规划144栋石库门风貌别墅；容积率2.2，绿化率35%；车位配比约1:2.5，全地下车库+严格人车分流
物业/费用：万科物业（顶豪专属24h一对一管家）；高层物业费约12元/㎡/月（含增值服务）；风貌别墅物业费更高（按地上面积计）
交付/精装：预计2028年12月精装交付；精装标准对标国际顶豪（嘉格纳厨电、当代卫浴、劳芬洁具、THG龙头等）；超高层统一3.5m层高，一梯一户私梯入户，270°环幕落地窗；合院为地上2-3层+地下2层，保留清水砖墙、雕花门楣等石库门经典元素
社区亮点：约3000㎡高端会所（恒温泳池、私宴厅、健身房、雪茄吧，PieroLissoni设计）；东西双地块分区（超高层+风貌别墅互不干扰）；直面延中绿地，衡复百年梧桐景观视野
二、户型与价格（2026.3，一房一价，低/高区基本售罄，中区主力可售）
表格
三、交通与顶级配套
轨交：13号线淮海中路站步行约200m；1/2/12号线南京西路站约500m；10号线陕西南路站约800m；1站新天地，2站人民广场，3站陆家嘴
自驾：延安高架、南北高架、内环高架环绕；5分钟达淮海路、南京西路，10分钟覆盖静安寺、外滩
商业：环贸iapm、K11、TX淮海、兴业太古汇、恒隆广场、久光百货
教育：上海市向明中学、格致中学、淮海中路小学等（学区以当年教育局划分为准，配建社区幼儿园）
医疗：瑞金医院、仁济医院、第九人民医院、华东医院（三甲）
生态/人文：延中绿地（26万㎡城市绿肺）、衡复风貌区百年梧桐、兰心大戏院、花园饭店、锦江饭店
四、核心卖点与风险提示
核心优势：衡复“巨富长”绝版地段，延中绿地第一排；150米超高层地标+石库门风貌双产品线；万科+华洲双强背书；3.5m层高+一梯一户+国际一线精装；会所+定制物业；兼具居住与收藏价值
注意点：2028年底交付（等待期长）；周边风貌区有建筑管控，不可擅自改造；超高层总价门槛高（4500万起），流动性弱；持有成本偏高（物业费、税费）；风貌别墅入市时间与价格尚未最终确定
黄浦“钻石”地段 淮海中路
巨鹿路 长乐路
高福里项目【高福云境】
将保留全部石库门建筑作为别墅项
兴建150米的超高层住宅
超高层面积约270-320-590㎡
去年10月开盘580-590㎡大户型售罄
剩余少量318-322㎡ 四房可选
总价6000-7000万 一手房直接定！！
看房请提前预约
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总价分布情况：
低区280平户型，单价约16w左右起，总价约4500万起；（已售罄）
中区320平户型，单价约20w-21w，总价约6000-7000万；（剩少量房源）
高区600平户型，单价约22w-27w，总价约1.3-1.65亿（已售罄）
鸟瞰实景图
据上海市规划和自然资源局显示，黄浦风貌别墅项目——黄浦区HP-23-II街坊（高福里）项目建设工程设计方案正式公示。
万科即将开建的高福里旧改项目，将保留全部石库门建筑作为别墅项目，在这之外还要兴建150米的超高层住宅，总体量约9.65万平方米。总货值超过200亿元。
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最新消息：万科高福里样板间已开放，主力产品为建面约285/300/305/320/600㎡大平层！
户型图如下：
（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
约320㎡ 样板房谍照
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这次规划的幼儿园和菜场位于地块的西北角。
「高福里」总占地面积约3.7万㎡，容积率2.66。整个007街坊除了150米超高层+石库门别墅外，还包含幼儿园、菜场、新建向明中学宿舍、游泳馆以及绿地一处。黄浦区瑞金二路街道007-1（部分）地块及007-4、007-6地下空间地块（高福里新增相邻地块）
四至位置：东至延中公园、南至长乐路、西至瑞金一路、北至巨鹿路。
土地面积：0.97公顷
土地用途：普通商品房
出让价格：21.9539.5万元
公共服务设施：
配置幼儿园1处，菜场1处、通信机房1处，社区服务设施建筑等
保障性住房：总住宅建筑面积的5%配建保障性住房（据说最新规划已改，请以实际情况为准）
全装修住宅：地块内全装修住宅建筑面积应占新建商品住宅建筑面积的100%
中小套型：本地块中小套型不作要求
这次出让的地块主要来自于007-1（部分）地块及007-4、007-6地下空间地块。其实就是高福里旧改项目的一部分。
项目位置非常核心，就在凯德茂名公馆的东侧。
最近地铁站是地铁13号线淮海中路站。
如果说上海的繁华在外滩、陆家嘴和南京路，那么它风情与市井的另一面，就在巨鹿路、富民路和长乐路。
地块的北侧是巨鹿路，一街之隔是延中广场，环境不错。走几步还能见到隐约在其中的一栋花园洋房，这栋洋房别院据传是原杜月笙的公馆，非常有旧上海的调调和韵味。
南侧的长乐路是一条有人物，有故事，有历史的路。则是向明中学国际部、以及上海社会科学院的校舍，这里前身是震旦女子文理学院。
老震旦楼1952年划给社会科学院。此楼由法国建筑设计师赉安设计，为1928年建成的"圣心女子修道院"主楼，是一幢坐北朝南的三层钢筋混凝土建筑。
靠近成都北路一侧是成巨地下停车场。
项目效果图
根据设计方案显示，007-01地块(大)拟建47栋3F多层住宅(包含部分底层商业)、1处幼儿园以及若干社区配套；将打造石库门风貌别墅产品。007-01地块(小)拟建1栋43F超高层住宅以及若干社区配套，超高层无中小套户型要求，全装修比例为100%。规划范围内各类保护保留历史建筑的建筑面积不少于5.28万平方米，其中优秀历史建筑的建筑面积约0.11万平方米，文物保护点约2.49万平方米。
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高福里因为开发历程太过悠久，前期方案改了又改，按照目前公示的最新控规，将会保留全部石库门建筑，作为独栋及联排别墅，同时兴建一栋150米的超高层豪宅，成为浦西住宅的制高点之一。
本次公示的地块是高福里新增相邻地块，地处淮海中路黄金路段，直线距离约200米地铁13号线淮海中路站。这个区域是上海最繁华的商圈之一，商业、文化氛围非常浓厚。这里有包括环贸iapm、K11购物艺术中心、香港广场、上海连卡佛等在内的高端商场，也有巴黎春天、百盛和淮海755等中断百货，还有包括FOUND158、INS复兴·乐园、TX淮海这样的上海潮流夜生活地标。
地块北侧的巨鹿路与南侧的长乐路则是上海小资生活的“示范区”，在这里不仅有精致的购物小店，还有小资腔调的餐饮文化店铺。
在未来，除了巨鹿路雁荡路轴线，石门路瑞金路与淮海路两大轴线，还有众多项目在打造之中。
就在高福里西侧，因为高福里拆迁问题无法解决，而迟迟无法建设的茂名公馆商办部分——凯德大厦也因高福里的顺利动迁而得以复建，未来将打造一座超高层商办综合体。
而在瑞金路淮海路路口，永业开发的龙凤商厦也已经封顶，未来会成为淮海路中段的最大商业体。
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众多新项目的陆续建成，加之以现在已经形成的氛围，未来的淮海路中段有望云集夜店、电竞、餐饮、展览、艺术文化剧场、潮牌等所有年轻人喜欢的业态，在上海形成独树一帜的氛围，有望成为中国未来的潮流圣地。
这个区域的优势是堪比东京的街区尺度与商业零售氛围；同时相比于安福路，又有众多大大小小的新商业项目，可以持续为区域注入生命力，也能承载更多的业态。
黄浦“钻石”地段 淮海中路
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