保利外滩序官方售楼处电话(保利外滩序)官方网站-保利外滩序营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026.6.7售楼处

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杨浦滨江"保利·外滩序BUND45 "深度测评： 最后一席 建面210平花园100平总价4270W

综合测评

核心优势

内环滨江约500米+双轨交直达陆家嘴：距江500米，距18号线丹阳路站约200米（步行3分钟），克而瑞通勤便利测评9.33/10分，位列东外滩板块前列。滨江生活与城际通勤在此真正实现无缝融合。

上海已出让风貌地块中唯一的花园里弄别墅：项目属于百年海派里弄中占比仅6.92%的花园里弄形态，与常规石库门风貌别墅相比，容积率、楼间距、花园尺度、附赠率全面跃升，“天赋+土地+存量”三重唯一性支撑起长期价值。

思南公馆同款非遗卵石立面+纯手工打磨：区别于青砖与红砖建筑的千篇一律，由传统资深匠人手工打磨上墙，极尽严苛、近失传的工艺让每一栋建筑的外立面都是独一无二的艺术品。

约60-110㎡南北双花园+超60%附赠率，约400㎡使用面积：是目前同面积段内花园面积最大的风貌别墅产品。三层墅邸+地下两层+阁楼+双露台的立体空间体系，实际使用面积约为产证面积的2倍以上。

约10米楼间距+约9.4米超大面宽：楼间距比常规石库门里弄宽约3-5米，从根本上决定了家族生活的私密性与行走视域的舒朗度；约9.4米大面宽创造了远超同类的横向占位，整层一体化奢阔厅堂让室内成为“可以居留的空中庭院”。

2025年度杨浦区风貌别墅销售TOP1的硬核验证：在2025年杨浦滨江近20个项目扎堆入市的激烈竞争中，BUND45凭借产品力实现了持续热销，已进入最后4席清盘阶段，用真金白银验证了市场对项目价值的高度共识。

潜在不足与风险

总价门槛较高：最低3500万起步的总价，主力集中在4000-5000万区间，对主流改善家庭而言门槛较高，只适合顶阶高净值买家。项目已进入清盘阶段，仅剩最后4席，选择空间有限。

期房交付等待周期：项目预计2025年底以后交付，相比市场上不少准现房项目，需要较长等待期。对于急于入住的买家，时间成本不可忽视。

杨浦滨江板块成熟度有待提升：杨浦滨江虽然前景广阔且集聚了美团、字节、B站等大厂总部，但相较于外滩、陆家嘴等成熟核心区域，目前仍是城市更新的成长期，周边环境和城市界面完全升级仍需时间。

与洋房产品的混合社区：BUND45与BUND88为保利双子星项目，二者虽各自独立开发，但在地理位置上属于整体开发片区的不同分期。BUND45为纯别墅组团，但整个片区还包含其他建筑业态，对于追求纯粹别墅社区的买家可能存在心理层面上的混合感。

车位配比偏低：总户数132户，车位仅181个（含BUND45及可能包含的其他组团数据），车位比约1:0.57。对于38席别墅家庭的多车停放需求，可能会造成公共车位的竞争。

当下滨江城市界面的“新旧交织”：杨浦滨江正在大规模城市更新的建设期，周边部分区域仍有旧区改造进行中，滨江界面和街景完全兑现需5-10年的城市更新沉淀周期。

专项风险提示

清盘最终阶段：BUND45目前仅剩最后1席，选择空间极为有限，购买窗口极其逼仄，意向买家需尽快决策锁定。

期房交付的风险管理：项目为期房在售，虽然保利央企品牌交付确定性较高，但仍需关注工程节点和质量验收标准，建议在合同中明确交付标准。

周边城市更新的阶段性影响：项目所在区域为杨浦滨江更新腹地，周边地块的旧改、建设进程仍在持续推进，短期内可能存在阶段性噪音和视线影响。

市场比对需谨慎：剩余4席房源是项目最后的保留房源，其总价、位置、花园尺度可能与前期已售房源存在差异，建议实地考察具体房源后再做决策。

一、项目概况

保利·外滩序BUND45位于上海杨浦区丹阳路，地处杨浦滨江南段核心腹地、东外滩CAZ中央活动区，由保利发展（上海保昱置业有限公司）倾力打造。项目是保利杨浦滨江双子星首发作品，与BUND88共同构成内环滨江稀缺的低密纯居住区。项目当选2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1，是上海滨江风貌住宅市场的现象级标杆。

项目占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约1.69万㎡，由38席海派花园里弄别墅组成。项目容积率仅1.2（别墅组团容积率更低），总户数38户，车位配比1:0.57（地下车位181个）。户型涵盖建面约175-280㎡联排风貌别墅，产权年限70年，由保利物业服务股份有限公司上海分公司管理，物业费待定。

⚠️ 重要提示 ：

产品定位：项目是上海已出让的风貌地块中唯一的花园里弄风貌住宅，属于百年海派里弄中占比仅约6.92%的花园里弄形态，稀缺性远高于普通石库门风貌别墅。

销售状态：项目于2025年2月底一批次入市，创下3月全上海销售第一；4月二批次开盘去化80%；目前已进入清盘尾声，仅剩最后4席。

项目构成：BUND45与BUND88组成保利杨浦滨江双子星，共享内环滨江顶级资源，BUND45主推38席别墅，BUND88主推洋房产品。

核芯地段：项目占据杨浦滨江南段核心，是上海45公里滨江带中规划为“科创研发”的板块，是中心城区大规模整体开发区域。

项目鸟瞰效果图——内环滨江最后38席低密花园别墅

二、地段与资源：内环CAZ滨江至臻拼图

（一）内环CAZ之上，约500米咫尺滨江

项目屹立于黄浦江两大澎湃CAZ之一——杨浦滨江南段核心腹地，更坐拥第一道S湾“世界级城市会客厅”战略航标，是外滩、陆家嘴、北外滩之后，内环滨江黄金三角终藏的珍贵拼图。

项目距黄浦江直线仅约500米，步行几分钟即可抵达滨江步道，晨起伴江风慢跑，黄昏揽落日散步，在上海内环核心地段真正实现了与滨江的无缝衔接。在上海“一江一河”战略下，黄浦滨江与陆家嘴滨江已成成熟恒产，徐汇滨江已近饱和，内环滨江可开发纯低密宅地已屈指可数——杨浦滨江东外滩，凭借世界级滨水科创水岸的定位和互联网大厂的扎堆入驻，必将成为滨江核心段的后起之秀与明日之星。

滨江视野效果图——约500米咫尺黄浦江，北外滩与陆家嘴天际线尽收眼底

（二）万亿级科创产业集群——未来的“滨江硅谷”

东外滩杨浦滨江南段是上海45公里滨江带中唯一规划为“科创研发”的板块，是目前中心城区大规模整体开发的区域。字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂均在此设立总部，即将兑现万亿级产业集群。“栽下梧桐树、引来金凤凰”——这些高能级科创企业的集中入驻，将吸引大量高净值科创人才，催生与之身份、需求相匹配的高阶住宅，滨江风貌带可谓近水楼台先得月。

杨浦滨江科创布局示意图——国际滨水岸线，1KM鎏金生活圈

（三）四轨交汇+两隧三通，通达全城

项目坐拥“四轨+三通+两隧”的立体交通网络，克而瑞测评轨道交通与通勤便利维度得分9.33/10，位列东外滩板块通勤能级最均衡的标杆改善盘之一：

轨道交通：距地铁18号线丹阳路站约200米，实测步行时间不足3分钟；叠加12号线隆昌路站约800米辐射半径，形成双轨高效换乘网络——12号线直达南京西路、陕西南路，18号线贯通浦东浦西并直连龙阳路枢纽，通勤链路完整无断点。

自驾路网：杨树浦路、内环高架、北横通道“三通”，5分钟上高架，15分钟直达陆家嘴金融区

越江隧道：江浦路隧道、杨浦大桥“两隧”，快速连通浦东浦西

区位交通示意图——四轨交汇，两隧三通，畅达全城

（四）顶配级国际化生活配套

商业配套——项目南侧紧邻东方渔人码头商业体，步行5分钟内即可接入滨江商业休闲带。3公里内覆盖北外滩来福士、五角场万达广场、合生汇三大城市级商圈，中国节能上海首座商办综合体也在建中，商业兑现确定性强。

医疗资源——3公里内覆盖复旦大学附属妇产科医院（三甲）、新华医院（三甲）、杨浦区中医医院等多家三甲及专科医院，就医半径≤10分钟，医疗响应能力优于区域均值。

教育资源——周边名校环伺：同济大学附属存志东校、上海市惠民中学、市东幼儿园分部等优质学府环绕，从幼儿园到中学全龄教育闭环。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

生态与文化——项目北侧即江浦公园（直线约200米），周边有绿之丘、惠民公园、东岸绿道等滨江生态节点，3公里范围内有106个公园。杨浦滨江5.5公里贯通岸线串联绿之丘、杨树浦水厂遗迹公园等文化地标，生态界面即享度为东外滩最高水平之一。

周边配套示意图——1KM鎏金生活圈，尽享丰盛水岸生活

三、社区实景：百年花园里弄的时代传承

（一）上海唯一的花园里弄风貌别墅——存量仅6.92%的孤品

项目最核心的独特性在于：它是上海已出让的风貌地块中，唯一的一幅花园里弄风貌住宅用地。

上海里弄经历了从石库门老弄堂到新式里弄再到花园里弄的演进历程。据1950年统计，石库门里弄占绝大多数（60%以上），而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%——知名的马勒别墅、上方花园、上海懿园等就是其中典范。花园里弄也是档次更高的里弄风貌，居者普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。

百年前占比仅6.92%的花园里弄，百年后的上海地产市场，BUND45成为唯一一块可开发花园里弄风貌别墅的用地。这份由历史注定的稀缺性，是任何新兴板块和新项目所无法复制的天赋。

花园里弄示意——百年前的商贾名流居所，如今是滨江畔的稀世藏品

（二）思南公馆同款非遗卵石立面——近失传的手工技艺

不同于常规风貌别墅立面所用的青砖与红砖，BUND45建筑立面以经典卵石立面为主，与百年历史老洋房思南公馆同款。

这一工艺极尽严苛，已近失传——由传统资深匠人纯手工打磨上墙，一个工人一天大约仅能作业5个平方左右。以艺术雕琢致敬黄金年代，让每一栋建筑的外立面都呈现出温润、厚重的历史质感，在不同光线下呈现出丰富的光影层次。从外滩、复兴中路到杨浦滨江，这种手工匠人的温度，在一个以数字和效率丈量一切的时代里，以其不可复制性，成为真正意义上的家族恒产。

建筑立面实景图——思南公馆同款非遗卵石立面，手工匠人纯手工打磨

（三）0.9级低密规制——约10米楼间距，独一档的私密舒适

上海石库门里弄街巷宽度通常仅5-7米，而BUND45采用一轴五巷海派花园墅境布局，南北主弄串联四条支弄，巷间楼间距达到约10米，是常规石库门里弄的1.5倍以上。这“多出来的3-5米”看似细微，却从根本上决定了业主在庭院内的私密感受和社区行走的视觉舒适度——既保证了家族生活的私密性，又让街巷成为可以徜徉的流动风景，实现了海派里弄风貌与现代生活品质的完美平衡。

社区街巷实景图——约10米楼间距，海派花园墅境，一轴五巷步移景异

（四）约60㎡南北双花园——同面积段花园面积最大

BUND45是目前同面积段内花园面积最大的风貌别墅产品。户户享南北双花园，私家庭院面积约60-110㎡不等，是目前上海风貌别墅市场中花园面积最大的产品之一。

私享阔境庭院，留白充足天地，可随心布设长桌茶席、星空烧烤、儿童游乐区，于内环城芯，坐拥难得的庭院留白与自然静谧，真正实现城芯低密花园生活的松弛感与仪式感。

私家庭院实景图——南北双花园，约60-110㎡阔境庭院，城芯难得的静谧留白

四、户型深度解析

BUND45共38席海派花园里弄别墅，主力建筑面积约175-280㎡，地上3层+地下2层结构（部分户型地上3层+阁楼）。项目得房率极高，超60%的附赠率，三层墅邸可兑现5层居住空间的体验感，总使用面积可达约400㎡左右。户户配置南北双花园（约60-110㎡）及星空露台、挑高地下室。

⚠️ 户型图示意仅供参考，不同楼栋的实际布局存在一定差异，请以开发商公示的《商品房买卖合同》附图及实物样板间为准。

（一）房源户型速览

数据综合各公开渠道，具体以售楼处公示为准。

（二）主力户型深度解析——约9.4米大面宽，堪比别墅级横向占位

BUND45所有户型均实现了约9.4米的超大面宽设计，远超市面上多数别墅产品的面宽尺寸，最大程度延展了建筑横向尺度。

整层一体化奢阔厅堂设计：超大面宽与三开间采光面交叠，客餐厅一体化连通南北双花园，室内外景致无界互融。家族宴会、商务会晤、艺术收藏空间皆可在同一水平层次里从容完成。

多套房极致设计：三层墅邸内，设置多个套房及独立书房，各享一方私密天地。主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，让家族成员的私密体验达到别墅级别的极致。

顶层空间（孟莎式屋顶+老虎窗）：在法国古典主义建筑经典孟莎式屋顶与铜艺老虎窗的加持下，阁楼层既有充沛的采光通风，又有极高的实用性。可根据家族需求改造为阁楼书房、画室、儿童活动区、顶层茶室等。

地下室整层方正布局，极致纵向挑高：地下室整体格局方正规整，空间完整通透、利用率极佳。得天独厚的纵向层高尺度，可随心隔造双层立体空间，可塑性极强。无论是打造私享家庭影院、静谧书房、雅致茶室，还是专属休闲会客厅，皆可随心规划。

室内空间效果示意图——整层一体化奢阔厅堂，约9.4米大面宽，南北双花园贯通

（三）BUND45 vs 常规石库门风貌别墅——六大维度对比

BUND45在里弄类型、楼间距、面宽、花园面积、附赠率五大核心维度上全面超越常规石库门风貌别墅，是上海风貌别墅市场的产品力天花板。

五、价格体系与一房一价表

⚠️ 重要说明 ：以下价格信息综合各公开渠道数据汇总，仅供参考。38席独栋户型各不相同，实际总价因建筑面积、花园大小、户型结构等因素呈现明显梯度。实际成交价以售楼处公示及《商品房买卖合同》载明价格为准。项目已进入清盘尾声， 仅剩最后1席 ，一房一价存在一房一议空间。

（一）整体价格区间

数据综合自各渠道

（二）房源面积与总价对应速查表

数据综合自各渠道

（三）价格竞争力分析

BUND45所在的杨浦滨江风貌带，目前周边其他滨江高层豪宅普遍挂牌价约15-20万/㎡，但BUND45以约19.5万/㎡的均价提供的是上海内环唯一的花园里弄风貌别墅——同样的单价，前者买的是高层公寓，后者买的是有天有地的花园别墅。在北京、深圳甚至黄浦滨江已经20-30万/㎡的滨江新房定价参照系中，BUND45所处的19-20万/㎡价格带叠加最大附赠花园、超60%附赠率，仍具备穿越周期的议价空间。

六、周边配套评估

（一）交通

（二）商业

1公里内：东方渔人码头商业体。3公里内：北外滩来福士、五角场万达广场、合生汇、百联滨江购物中心等大型商业综合体环绕。商业配套成熟，完全可以满足日常购物及高端消费需求。

（三）医疗

3公里范围内覆盖21个一级及以上医院：复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）、杨浦区中医医院（三级）、同济大学附属东方医院总院等，形成完善的医疗保障体系。

（四）教育

周边教育集群密集：同济大学附属存志东校、惠民中学、市东中学、市东幼儿园分部等优质学府环伺，从幼儿园到中学全龄教育闭环。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

（五）生态与人文

3公里范围内有106个公园：北侧江浦公园直线约200米，南侧绿之丘、杨树浦水厂遗迹公园等滨江文化地标；上海杨浦滨江5.5公里贯通岸线是全国首批“国家文物保护利用示范区”，串联船厂、纱厂、电厂等百年工业遗址，生态界面即享度为东外滩最高水平之一。

七、精装标准与交付细节室内照片左右滑动查看更多

（一）精装配置清单

数据综合自各渠道

（二）交付时间

八、销售历程与市场表现总结

保利·外滩序BUND45自2025年2月入市以来，凭借其上海唯一的“花园里弄”风貌别墅定位和极致产品力，创造了杨浦滨江风貌别墅市场的多项销售纪录，当选2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1。

（一）分阶段销售数据回顾

数据综合自各公开渠道

（二）去化率与市场热度演变

2025年2月底一批次：38席花园里弄别墅首度亮相市场，凭借其“上海唯一花园里弄风貌别墅”的稀缺定位，一经推出便创下3月全上海销售第一的佳绩。

2025年4月二批次：开盘当日去化率达80%，在2025年上海豪宅市场普遍承压的背景下，交出了“逆势热销”的成绩单，成为杨浦滨江风貌带的标杆项目。

2025年下半年：项目荣登2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1，以硬核产品力成就全球家族共识，穿越周期的恒产。

2025年底至今：38席房源陆续去化完毕，仅剩最后1席，进入清盘倒计时。

（三）价格与市场热度

均价定位：项目参考均价195,000元/㎡，总价区间约3,500-5,500万元。在2025年杨浦滨江近20个项目扎堆入市的“血战”局面下，BUND45凭借产品力差异化实现了稳健的价格体系和亮眼的去化成绩。

稀缺溢价：对比周边滨江高层豪宅普遍挂牌价约15-20万/㎡，BUND45以均价19.5万/㎡提供了上海内环唯一的花园里弄风貌别墅，这种“独一档”的资产属性是其在2025年创造销售TOP1佳绩的核心驱动力。

产品力共识：在滨江豪宅逐“高”的传统竞争逻辑下，BUND45的1.2低容积率、约9.4米大面宽、约10米楼间距、非遗卵石立面等品质指标叠加后形成的代际优势，是项目持续热销并最终问鼎杨浦区域销冠的根本原因。

（四）购房群体画像

滨江生活追求者：在杨浦滨江规划逐步兑现的窗口期，抢先占位“城心滨江+花园别墅”的稀缺资产

江浙及全国高净值资产配置买家：在上海内环滨江寻找资产的长期安全垫，视BUND45为未来杨浦滨江居住形态的最高锚定形态

科创产业圈层企业家：随着美团、字节跳动、B站等头部企业总部入驻杨浦滨江，大量高净值科创人才和企业家在产业园周边选择高端居所，BUND45成为“产城融合、职住一体”的优选资产

深耕保利品牌的改善型家族买家：对保利发展品牌有长期信任，看重项目“2025年度区域销冠”的市场共识和实打实的品质落地

（五）去化趋势深度解读

BUND45能以38席的极小体量，在2025年杨浦滨江市场“血战”中脱颖而出、荣登区域风貌别墅TOP1，其去化逻辑可拆解为四大引擎：

花园里弄的唯一性：它是上海已出让风貌地块中唯一的花园里弄风貌住宅（占比仅6.92%）。历史文脉、建筑形态、地块禀赋三者锁定，任何新项目都无法复制。

内环滨江的天赋叠加：距江约500米，距地铁约200米——在寸土寸金的内环滨江，这样的低密宅地已是绝版；项目既有黄浦江S湾的磅礴封面，又有轨交直达的城际效率。

产品力的迭代引领：三大突破重新定义上海风貌别墅——近失传的非遗卵石立面手工打磨、上海已出让风貌地块中罕见的约10米楼间距、同面积段内最大南北双花园（约60-110㎡）。这种“一出手即标杆”的产品标准形成了强烈的市场辨识度。

品牌与周期的共振：保利发展深耕上海多年的品牌积累、38席体量适中的供需节奏、美团/B站/字节等高能级科创总部对板块价值的远期催化，三者叠加形成强烈的去化催化。

九、购买建议

✅ 适合人群

江浙及全国性高净值资产配置买家：对外滩序BUND45代表的“内环滨江+风貌花园别墅”双重稀缺属性有深刻认知，愿意在当前价格窗口完成资产布局。

杨浦滨江科创产业核心人物：随着美团、字节跳动、B站等大厂入驻，大量高净值科创人才在企业总部周边寻找高端居所，BUND45凭借约500米滨江+约200米轨交的“双近”优势，实现“产城融合、职住一体”的极致体验。

上海本土的滨江生活深度爱好者：对黄浦江、海派弄堂和花园洋房生活方式有着深厚情感和历史认知，认为BUND45是“离上海历史最近”、最经典的滨江居住回归。

保利发展老业主及品牌追随者：对保利品牌有极高的信任度和复购习惯，认可保利在上海多区域高端住宅的品质积累，并清楚BUND45在杨浦滨江产品矩阵的轴心位置。

❌ 不建议购买人群

总价敏感型改善家庭：3500万起跳、主力4000-5000万的总价门槛已超出绝大多数高净值家庭的财务能力。建议优先关注保利·外滩序BUND88等洋房产品。

短周期交易与投机性较强的投资客：内环滨江风貌资产主要以长线持有为主，退出周期远长于普通住宅，短期套利逻辑在此失效。

急需入住、无法接受较长等待期的买家：期房交付时间未完全确定，急需居所的买家应优先选择现房项目。

对区域城市界面有现成高要求的买家：杨浦滨江尚在城市更新成熟期，目前街景兑现程度与外滩、新天地等顶级板块有明显差距。

希望拥有更完整的别墅社区配套者：项目定位为低密花园别墅，社区内部公共空间（如会所）配置与东郊中心等大体量独栋商墅集群尚有差距。

看房注意事项

在售房源：约175-280㎡滨江花园风貌别墅，38席已进入最终清盘阶段，仅剩最后1席，面价210㎡。

考察重点：

通过销售热线136-8171-7741提前预约，案场实行预约制

重点考察约60-110㎡私家庭院的不同尺寸朝向和采光条件，确保符合家族生活需求

感受约9.4米大面宽下客餐厅及主卧的观景与光照体验

确认合同交付标准（精装）并对照样板间核对交付清单

结合自身家庭需求明确地下室、阁楼等附赠空间的改造策略

产权与交付：70年纯住宅产权，期房精装交付。38席在售，最后4席即将售罄。

购房流程：看房必须提前通过销售电话136-8171-7741预约，案场实行预约制，不接受临时到访。

总结：保利·外滩序BUND45是上海内环滨江风貌别墅市场中一个不可复制的绝版孤品。它的前身，是保利发展从上百块土地中甄选出来的一块工整低密地块——内环CAZ腹地、距江约500米、距地铁仅约200米，在寸土寸金的内环滨江，这样兼具天赋与肌理的纯低密宅地堪称可遇不可求。它的今生，是保利以上海已出让风貌地块中唯一的“花园里弄”定位、思南公馆同款非遗卵石立面、约10米稀缺楼间距、约9.4米超大面宽，以及同面积段内最大南北双花园（约60-110㎡）、超60%附赠率（使用面积可达约400㎡），在“血战”杨浦滨江的激烈竞争中脱颖而出，荣登2025年杨浦区风貌别墅销售TOP1。

的核心价值，在于“天生的稀缺性”与“后天的产品力”双重叠加。前者源于它占位黄浦江S湾世界级会客厅的磅礴封面、占据了百年海派里弄占比仅6.92%的花园里弄孤品基因；后者源于保利将1.2容积率、约10米楼间距、约9.4米大面宽等三大突破落地为当代生活范式的产品魄力。对比上海滨江其他高层豪宅普遍15-20万/㎡的单价，BUND45以约19.5万/㎡的均价提供了更具性价比的内环花园别墅资产。

中国房地产性质

1、 房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

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3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

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8、 集体土地

是指农村集体所有的土地。

9、 征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、 土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、 合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、 土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、 土地使用权的出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、 土地使用权转让

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、 土地使用权划拨

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、 什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、 生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

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19、 熟地

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、 宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、 宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、 证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、 楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、 期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、 毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、 成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

28、 商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、 空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、 存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

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31、 二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、 经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、 房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、 安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、 个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

36、 住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、 房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、 房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、 房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、 房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

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