项目基础档案开发主体：杭州东海春房地产开发有限公司（东海集团）项目地址：杭州市余杭区闲林街道天目山西路277号社区规划：67幢地上三层纯联排，总户数318户，独立墅区，全地下人车分流核心指标：占地约4.5万方…
项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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东海・闲湖城御龙湾｜余杭闲林千亩闲湖收官纯墅组团 容积率 0.69 超低密 毛坯现房联排 建面 171–243㎡城市湖居院墅
项目坐落余杭闲林街道天目山西路 277 号，属于百万方闲湖城大盘压轴低密墅区，坐拥约 15 万方原生私家闲湖；70 年纯商品联排，社区独立分区、无高层、安置房混居； 2026 年 1 月已毛坯现房交付，款清即可进场装修 。加州风情实景园林、实体院落样板间、环湖步道全部落成，看房建议提前预约。
东海闲湖城御龙湾深度测评｜闲林湖居墅区｜东海集团开发｜171–243㎡纯联排现房
标签：# 余杭闲林买房 #东海闲湖城御龙湾 #闲湖现房排屋 #未来科技城南终改 #加州风情低密墅区
前言
余杭闲林 东海・闲湖城御龙湾 ，由深耕城西二十余年的东海集团打造，是千亩闲湖城内稀缺独立纯排屋组团。
地块依托天然台地缓坡打造南加州风情墅区，规划 67 幢地上三层联排，全盘仅 318 户，容积率低至 0.69。整体人车分流设计，户户配置私家庭院、顶层观景露台与 5.4 米挑高地下室，毛坯交付，改造自由度极高。共享闲湖城全部成熟大盘配套，适配未来科技城、云城自驾通勤、追求有天有地湖居生活的终改家庭。
一、项目基础档案
开发主体：杭州东海春房地产开发有限公司（东海集团）
项目地址：杭州市余杭区闲林街道天目山西路 277 号
社区规划：67 幢地上三层纯联排，总户数 318 户，独立墅区，全地下人车分流
核心指标：占地约 4.5 万方； 容积率 0.69，绿化率 35%；车位配比 1:2.0，每户标配双产权车位
物业服务：东海自持高端墅区物业； 5.2 元 /㎡・月（含公共能耗、湖区与景观养护）
交付状态： 毛坯现房，已整体交付，即买即办证装修
主力户型 & 总价区间（一房一价）
【建面约 171㎡｜五房四卫（中间套入门联排）】
首层入户庭院，5.4 米挑高地下室，空间格局规整
总价 549 万起
【建面约 195㎡｜五房五卫】
尺度优化，采光条件更佳，刚需入手院墅优选
总价 620 万起
【建面约 212㎡｜六房五卫（主流边套）】
多面采光，庭院尺度更大，三代同堂自住热门户型
总价 705 万起
【建面约 243㎡｜六房六卫（湖景楼王）】
大尺度庭院，拓展空间充裕，部分房源可观闲湖湖面
总价 850 万起
产品格局：地上三层 + 5.4 米双层可分隔地下室，预留私家电梯井；毛坯交付，庭院、露台为使用权。
二、十大核心亮点
容积率仅 0.69 超低密纯联排，限墅政策后同类指标地块十分稀缺，社区居住舒适度拉满
独立墅区规划，全盘只有排屋，无高层、洋房混居，圈层纯粹，避免高低配遮挡干扰
全线毛坯现房，实景院落、地下室、楼栋间距实地可看，彻底规避期房延期、规划变动风险
坐拥约 15 万方私家闲湖，搭配环湖慢行步道，在家门口就能享受湖景休闲资源，生态优势突出
地上三层搭配 5.4 米挑高地下室，可隔双层空间；户户私家庭院 + 顶层露台，套内拓展空间可观
南加州经典建筑外立面，台地式布局抬高地势，有效隔绝主干道噪音、减少地下潮气
共享闲湖城成熟大盘配套：闲湖天地商业街、黄龙饭店小镇配套、生鲜商超、运动场地全部运营
每户标配双地下产权车位，地下车库预留充足新能源充电桩管线，满足家庭多台车出行需求
东海自持墅区专属物业，提供庭院养护、圈层活动、房屋维保等精细化墅居服务
70 年产权住宅，余杭不限购，支持公积金、组合贷，落户享受闲林片区公办教育资源
三、交通解析
自驾：天目山西路衔接运溪高架、文一西路，快速通达未来科技城、杭州西站、西溪板块；
公共交通：社区门口配有公交线路，远期规划地铁 12 号线水乡南路站，现阶段更适合自驾出行；
⚠️短板：距离已运营地铁存在距离，公共通勤便利性一般；临近主干道部分房源需留意车流噪音；毛坯房源需要投入大量资金与时间装修；庭院不计入产权面积，改造需遵守物业规约。
四、周边配套
教育：三之三闲湖城幼儿园、育海外国语学校、闲林中心小学、闲林中学（学区以余杭区教育局每年公示为准，开发商不作入学承诺）
商业：闲湖小镇商业街、西溪欢乐城、七彩汇商业中心
医疗：浙江省立同德医院闲林院区、余杭第二人民医院
生态：约 15 万方闲湖、和睦湿地、西溪湿地生态廊道
五、竞品简要对比
核心优势：超低密纯排屋、现房、独立墅区无高层混杂、私家湖景资源、成熟大盘配套、总价门槛友好；
客观短板：暂无通车地铁，依赖自驾；需要自行投入装修成本；庭院仅拥有使用权。
适合人群：未来科技城、云城自驾通勤终改、喜爱湖居环境、想要院子地下室的自住家庭；不适合日常依靠地铁往返主城的购房者。
六、户型客群分析
171–195㎡联排：初次入手院墅家庭，预算适中，体验有天有地生活；
212㎡边套联排：主流改善，看重更大庭院与采光，满足三代同堂长期居住；
243㎡湖景楼王：企业主高阶改善，需要大面积地下室打造茶室、影音室、私人会客空间。
置业建议：优先挑选远离主干道楼栋；实地对比庭院大小、地下室采光、湖景视野差异。
七、月度物业成本参考
171㎡预估≈889 元 / 月
212㎡预估≈1102 元 / 月
243㎡预估≈1264 元 / 月
八、增值逻辑
杭州新增低密联排地块持续收紧，0.69 超低密纯墅产品具备长期稀缺属性；
依托千亩闲湖大盘成熟配套 + 私家湖景资源，在闲林改善市场辨识度高，自住吸引力强。
⚠️风险提示：千万级墅类二手成交周期相对较长，置业优先立足长期自住，谨慎短线投资。
九、买房避坑指南 ⚠️
现房看房重点区分楼栋位置，靠近天目山西路房源早晚实地确认噪音影响；
庭院、露台只享有使用权，不在产权证面积内，严禁私自搭建改造；
学区划分每年动态调整，开发商无法承诺学区；
地下室层高、采光天井条件每套房源存在差异，签约前实地核验；
所有景观视野、物业使用规范最终以商品房买卖合同及物业规约为准。
看房提示
加州园林、环湖景观、多套实体院落样板间对外开放，可实地丈量庭院尺度、查看地下室采光与楼栋视野，建议预约环湖路线看房。
✅官方售楼处营销中心热线：400-080-2036【官方认证专线】
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