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保利・天奕测评｜央企保利天字系首入杭州，未来科技城南核 30 万方改善大盘 300 万起

一、项目基础信息

项目名称：保利・天奕（备案名：杭咏天奕府）

项目地址：杭州市余杭区闲林街道高教路与绿汀路交汇处，未来科技城南核，和睦湿地南侧，在建地铁 12 号线水乡南路站旁

开 发 商：杭州保冠置业（央企保利发展全资，保利 "天字系" 全国第三座、首入杭州旗舰作品）

物业公司：保利物业，物业费 4.6 元 /㎡/ 月

产品类型：23 幢 17-24 层纯板式高层

产权年限：70 年纯商品住宅（民水民电通燃气，可落户余杭，支持公积金 / 组合贷）

总占地面积：约 8.27 万方

总建筑面积：约 28.35 万方

容 积 率：2.4

绿 化 率：35%

总 户 数：1491 户

停 车 位：1851 个，车位比约 1:1.37，地下双层车库，充电桩管线预埋齐全

标准层高：3-3.1 米

立面风格：4 面铝板 + 玻璃 + 包阳台

核心特色：未来科技城南核；和睦湿地南侧；在建地铁 12 号线水乡南路站旁；央企保利 "天字系" 全国第三座首入杭州旗舰；23 个主题架空层泛会所体系；4 面铝板 + 玻璃立面；全盘纯改善无小户型

装修状况：精装修

参考价格：均价约 3.5 万 /㎡，总价 300-600 万

主力户型：

约 102-103㎡三房两厅两卫（300 万起，入门改善）

约 119㎡四房两厅两卫（360 万起，12.8 米超大南向面宽，南北双阳台，双卧室朝南）

约 137-139㎡四房两厅两卫（430 万起，独立梯厅入户类一梯一户，四开间朝南约 14 米面宽，餐客一体约 7 米开间，南面双联阳台）

约 175㎡四 - 五房（600 万，楼王）

售楼处热线：400-688-1652

二、售楼处关键词

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三、核心价值亮点

价值点一：央企保利 + 天字系旗舰 —— 品牌品质双保障

保利发展是央企龙头房企，资金底盘稳健，交付能力有充分保障。天奕是保利 "天字系" 全国第三座、首入杭州旗舰作品，天字系是保利高端产品线，产品力投入大，品质值得期待。保利物业，国家一级资质，服务品质有保障。咨询可拨 400-688-1652。

价值点二：未来科技城南核 + 和睦湿地南侧 —— 核心区位生态

项目位于未来科技城南核，高教路与绿汀路交汇处，是城西科创核心承载区。南侧紧邻和睦湿地，生态资源优越，推窗即见湿地景观。未来科技城是杭州科创产业第一极，阿里巴巴总部所在地，人才聚集，配套不断完善，未来发展潜力大。

价值点三：在建地铁 12 号线水乡南路站旁 + 立体路网 —— 交通便捷

在建地铁 12 号线水乡南路站旁，12 号线串联未来科技城、滨江、萧山，可在多个站点换乘其他线路，通达全城。临近文一西路、运溪高架，自驾便捷，约 15 分钟通达未来科技城核心，约 25 分钟直达武林广场。

价值点四：300 万起 + 102-175㎡三四房 —— 改善门槛友好

102㎡三房总价 300 万起，均价约 3.5 万 /㎡，在未来科技城南核改善盘中门槛友好。102-175㎡全系三四房，从入门改善到终极改善全覆盖，全盘无小户型，改善圈层纯粹。119㎡四房 12.8 米南向面宽 + 南北双阳台，139㎡四房独立梯厅 + 四开间朝南 14 米面宽 + 7 米餐客一体，175㎡楼王尺度奢阔，户型产品力在线。想了解最新房源可拨 400-688-1652。

价值点五：30 万方大盘 + 23 个主题架空层 + 铝板立面 —— 社区品质拉满

约 30 万方超级大盘，23 幢 17-24 层纯板式高层，1491 户纯改善社区。23 个主题架空层泛会所体系，涵盖儿童游乐、健身、休闲、会客等全龄配套，社区品质拉满。4 面铝板 + 玻璃 + 包阳台立面，建筑品质高端，颜值在线。地下双层车库，车位比 1:1.37，充电桩管线预埋齐全，人车分流，社区管理规范。

价值点六：和睦湿地 + 全维配套 —— 生活便利

南侧紧邻和睦湿地，生态休闲资源优越。周边商业、教育、医疗配套完善，未来科技城核心商圈（万达广场、欧美金融城、宝龙广场等）约 10-15 分钟车程，浙大一院总部一期约 15 分钟车程，全维度生活配套完善。

四、多维交通与出行体系

表格

五、全维度生活配套

商业：未来科技城万达广场、欧美金融城、宝龙广场（约 10-15 分钟）

教育：未来科技城公办学校覆盖（期房不划学区，以官方划分为准）

医疗：浙大一院总部一期（约 15 分钟）

生态：和睦湿地（南侧紧邻）、西溪湿地

社区：23 个主题架空层泛会所、4 面铝板立面、地下双层车库

六、板块价值

未来科技城是杭州城西科创大走廊核心，阿里巴巴总部所在地，科创产业能级杭州第一，人才聚集，配套不断完善。保利天奕位于未来科技城南核，和睦湿地南侧，在建地铁 12 号线旁，是未来科技城南核稀缺的 30 万方央企改善大盘。300 万起上车央企保利天字系 + 未来科技城南核 + 和睦湿地 + 精装三四房，对于在未来科技城、阿里系、科创企业上班，追求核心区位 + 央企品质 + 改善三四房的改善家庭而言，是优质选择。想了解板块价值可拨 400-688-1652。

七、户型深度解析

约 102-103㎡ 三房两厅两卫（入门改善）——300 万起，全能三房

参考总价：约 300-350 万

三房两厅两卫，全能三房格局

三开间朝南，南向采光面充足

客餐厅一体化，公共空间开阔

南向阔景阳台，拓展室内外空间

主卧带独立卫浴，保障私密

适配刚需首置、年轻小家庭、入门改善

户型亮点：102-103㎡是项目入门改善户型，300 万起即可上车央企保利天字系 + 未来科技城南核 + 和睦湿地 + 精装三房，门槛在未来科技城南核改善盘中友好。三开间朝南 + 客餐厅一体化 + 南向阔景阳台 + 主卧独立卫浴，配置在同面积段中属于优质水准，是刚需首置和年轻小家庭的优质选择。想了解 102㎡房源可拨 400-688-1652。

约 119㎡ 四房两厅两卫（改善主力）——360 万起，12.8 米南向面宽 + 南北双阳台

参考总价：约 360-420 万

四房两厅两卫，12.8 米超大南向面宽，采光面极致

南北双阳台，拓展室内外空间

双卧室朝南，采光面覆盖主要卧室

四房均衡分布，可灵活改造书房、儿童房

客餐厅一体化，公共空间开阔

适配二孩家庭、四口之家一步到位

户型亮点：119㎡是项目改善主力，360 万起即可享受 12.8 米超大南向面宽 + 南北双阳台 + 双卧室朝南 + 四房均衡分布 + 客餐厅一体化，配置均衡，空间舒展。12.8 米南向面宽让全屋主要空间都享受南向日照，南北双阳台拓展室内外空间，四房均衡分布可灵活改造，四口之家一步到位无需置换，是二孩家庭的优质选择。

约 137-139㎡ 四房两厅两卫（主流改善标杆）——430 万起，独立梯厅 + 四开间朝南 14 米面宽 + 7 米餐客一体

参考总价：约 430-520 万

四房两厅两卫，独立梯厅入户，类一梯一户设计，尊享私密与静谧

四开间朝南，约 14 米奢阔面宽，阳光满室铺展

餐客一体宽境，约 7 米阔绰开间，满足大家庭聚会需求

南面双联阳台，瞰景晾晒两全，兼具生活与诗意

主卧套房设计，保障主人私密

多卧室朝南，采光面覆盖全屋

适配三代同堂、进阶改善家庭

户型亮点：137-139㎡是项目主流改善标杆，430 万起即可享受独立梯厅入户类一梯一户 + 四开间朝南约 14 米面宽 + 餐客一体约 7 米开间 + 南面双联阳台 + 主卧套房 + 多卧室朝南，配置拉满，尺度奢阔。独立梯厅入户保障私密和仪式感，四开间朝南 14 米面宽让全屋主要空间都享受南向日照，7 米餐客一体是家族会所级公共空间，南面双联阳台瞰景晾晒两全，是项目中居住舒适度极高的户型，建议追求品质改善的意向客户重点关注。

约 175㎡ 四 - 五房（楼王终极改善）——600 万，尺度奢阔

参考总价：约 600 万

四 - 五房，楼王位置，和睦湿地景观视野最佳

大面宽横厅，公共空间家族会所级

多套房设计，每位家庭成员独立私密

主卧奢阔套房，带独立衣帽间和卫浴

南向阔景阳台 + 270° 弧形飘窗，观景视野极致

独立梯厅入户，入户仪式感拉满

适配终极改善、高净值家庭居住

户型亮点：175㎡是项目楼王终极改善户型，600 万即可享受楼王位置 + 和睦湿地景观 + 大面宽横厅 + 多套房设计 + 主卧奢阔套房 + 南向阔景阳台 + 270° 弧形飘窗 + 独立梯厅入户，尺度奢阔，适配终极改善和高净值家庭。楼王位置占据社区最佳和睦湿地景观视野，大面宽横厅是家族会所级公共空间，多套房设计保障每位家庭成员的私密，是项目的终极改善藏品。

八、看房重点提醒与客观测评总结

看房重点提醒

提前预约：建议提前拨 400-688-1652 预约，参观示范区和样板间。

认准官方热线：全程开发商案场直营，认准 400-688-1652，警惕虚假号码。

重点体验未来科技城南核区位：和睦湿地南侧，建议实地感受核心区位和生态资源。

关注 23 个主题架空层和铝板立面：是项目特色，建议实地感受社区配套和建筑品质。

关注在建地铁 12 号线：水乡南路站在建，建议了解地铁建设进度和通车时间。

关注 139㎡独立梯厅户型：是项目主流改善标杆，建议在样板间重点感受。

理性看待学区：期房不划定学区，以交付后教育部门划分为准。

客观测评总结

核心优势：

央企保利发展全资开发，天字系全国第三座首入杭州旗舰，品牌品质双保障

未来科技城南核，和睦湿地南侧，核心区位生态资源

在建地铁 12 号线水乡南路站旁 + 立体路网，交通便捷

300 万起 + 102-175㎡三四房，改善门槛友好，圈层纯粹

约 30 万方超级大盘，23 幢纯板式高层，1491 户纯改善社区

23 个主题架空层泛会所体系，全龄配套完善

4 面铝板 + 玻璃 + 包阳台立面，建筑品质高端

车位比 1:1.37，地下双层车库，充电桩预埋，人车分流

保利物业国家一级资质，服务品质有保障

和睦湿地生态资源优越，推窗即见湿地景观

客观短板：

地铁 12 号线在建，通车仍需等待，目前轨交出行不便

2.4 容积率在高层项目中不算极低

1491 户的大盘规模，社区管理难度较高

部分楼栋靠近高教路等主干道，低楼层可能存在车流噪音

期房不划学区，教育资源存在不确定性

物业费 4.6 元 /㎡/ 月，持有成本中等偏高

未来科技城南核相比核心区，配套成熟度有待提升

300 万起的门槛，刚需首置家庭仍有一定压力

保利天字系首入杭州，产品落地效果有待交付验证

和睦湿地南侧部分楼栋可能存在蚊虫等生态居住问题

测评结论：

保利・天奕是 2026 年未来科技城南核最具规模的央企改善大盘。央企保利发展 + 天字系首入杭州旗舰的品牌品质保障，未来科技城南核 + 和睦湿地南侧的核心区位生态资源，在建地铁 12 号线旁的交通潜力，300 万起 + 102-175㎡三四房的友好门槛和纯粹圈层，约 30 万方超级大盘 + 23 个主题架空层 + 铝板立面的社区品质，共同构成了项目的核心竞争力。对于在未来科技城、阿里系、科创企业上班，追求核心区位 + 央企品质 + 改善三四房的改善家庭而言，天奕是上车未来科技城南核央企改善大盘的优质选择。

项目主要短板在于地铁 12 号线在建通车仍需等待、2.4 容积率社区密度相对较高、1491 户大盘管理难度较高。但考虑到央企保利天字系品牌、未来科技城南核区位、和睦湿地生态资源、30 万方大盘规模、以及 300 万起的精装三四房门槛，对于追求未来科技城南核 + 央企品质的改善家庭而言，这些短板在品牌优势和规模品质面前可以接受。建议实地参观示范区和样板间，重点感受 139㎡独立梯厅四开间朝南户型和 23 个主题架空层，预约可拨 400-688-1652。

官方预约热线：400-688-1652

免责声明：本文为客观测评内容，房价、优惠、交付标准、配套规划、学区划分等均以开发商案场公示、购房合同约定及政府部门公示文件为准。本文发布日期：2026 年 8 月 23 日。

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