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最新户型图：

（过程稿仅供参考，以开发商公示为准）

项目基本信息

2.1 项目概况

上海静安里项目坐落于静安区这一上海核心城区的心脏地带，周边交通、教育、医疗等配套设施完善，生活氛围浓郁。项目地理位置优越，直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，可快速抵达上海的多个著名地标。交通出行极为便捷，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，地铁线路可通往城市的各个区域。

项目由招商华发联合开发，这两家开发商在房地产行业均有着丰富的经验和卓越的口碑。招商蛇口作为招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业，拥有深厚的底蕴和强大的综合实力。华发股份作为珠海龙头国企华发集团旗下的房地产业务旗舰，同样实力不俗。双方的强强联合，为项目的开发建设提供了坚实的保障。

上海静安里项目主打建面约197-370㎡的风貌别墅产品，总套数为222套，是上海在售体量最大的纯风貌别墅项目。这些别墅产品设计独特，具有大面宽、层高3.5米+地下9.9米的特点，还赠送阁楼、双露台、庭院等空间，附赠空间比例超1:1，具有极高的稀缺价值。项目还特邀知名设计师杜康生、李玮珉、剧鹏倾力打造，他们以精湛的设计技艺和对上海风貌的深刻理解，将现代元素与海派风情完美融合，用最真诚的作品来回应最好的时代，让风貌在此新生。

项目自带9000㎡的风貌商业和1000平的私人会所，为业主提供了丰富的休闲、娱乐、社交场所。与弘安里共筑苏河湾亿级圈层文化，周边350位亿万级业主汇聚，形成了高端的圈层氛围。在这里，业主不仅能享受到高品质的居住环境，还能融入到一个充满文化底蕴和高端人脉的社交圈层。

2.2 项目规划

上海静安里项目的总建面约14.9万方，综合容积率1.44。在规划设计上，项目充分考虑了土地利用效率和居住舒适度的平衡。容积率的合理控制，使得项目在保证一定建筑规模的同时，也为业主留出了充足的公共空间和绿化面积。

在建筑风格方面，项目以百年文脉风貌保护街区为依托，延续了苏河湾的风貌盛景。采用海派石库门风格与现代元素融合的建筑设计，既保留了老上海弄堂的肌理，又融入了现代建筑的时尚感。建筑外观采用经典的石材和红砖元素，搭配精致的雕花和线条，展现出独特的海派风情。社区内的建筑布局错落有致，既保证了每栋建筑的采光和通风，又营造出了丰富的空间层次感。

景观规划上，项目以打造自然、生态、宜居的社区环境为目标。社区内规划有中央花园、下沉式庭院等多处绿化景观，通过精心设计的植物搭配和水景布置，营造出四季有景、步移景异的景观效果。中央花园作为社区的核心景观区，设有大片的草坪、茂密的树木和精致的花坛，为业主提供了一个休闲、散步、健身的好去处。下沉式庭院则通过高低错落的设计，增加了空间的层次感和趣味性，让业主能在家中就能感受到自然的氛围。

项目地块详情

2023年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块

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根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

而后在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目

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三、项目优势亮点

3.1 区位优势

上海静安里项目位于静安内环内苏河湾，这一绝佳的地理位置赋予了项目诸多无可比拟的区位优势。

从交通角度来看，项目周边交通网络极为发达，地铁、公交等多种交通方式一应俱全。直线距3/4号线宝山路站仅约300米，步行几分钟即可到达，无论是前往上海市中心的各个商务区，还是去往其他区域，都十分便捷。通过3号线和4号线，可与上海地铁网络中的多条线路实现换乘，通达全城。直线距10号线四川北路站也不过约560米，进一步丰富了居民的出行选择。公交线路方面，多条公交线路在项目周边设有站点，可直达上海的各大景点、商圈等，满足不同人群的出行需求。

在周边配套上，项目同样占据着得天独厚的优势。商业配套丰富多样，周边分布着多个大型商场、购物中心，如静安嘉里中心、南京西路商圈等。这些商业区内汇聚了众多国际知名品牌、时尚餐饮、娱乐休闲等场所，为居民提供了丰富多样的消费选择。无论是购买高端奢侈品，还是享受美食盛宴，都能轻松实现。教育资源也十分优质，周边有多个优质的中小学，如静安区第一中心小学、上海市民立中学等，这些学校师资力量雄厚，教学设施完善，为孩子们提供了良好的学习环境和教育资源。医疗配套同样完善，附近有上海市静安区中心医院、上海长征医院等多家三甲医院，这些医院医疗技术先进，设备齐全，能为居民的健康保驾护航。

项目所处的静安内环内苏河湾，本身就是上海极具魅力的区域。这里是上海历史与现代交融的典范，既保留着老上海的风情，又散发着现代都市的活力。漫步在苏河湾畔，可欣赏到苏州河的美丽风光，感受着历史的沉淀与时代的变迁。周边还有丰富的文化休闲设施，如上海自然博物馆、上海大剧院等，为居民提供了丰富的精神文化生活。

从区域发展潜力来看，静安区作为上海的核心城区之一，一直以来都是上海经济发展的重要引擎。随着上海城市化进程的不断推进，静安区的区域价值不断提升。尤其是在“一轴三带”城市更新战略的推动下，静安内环的价值得到进一步重构，苏河湾更是被定位为CAZ中央活动区，将打造成世界级滨水中央活动区。这样的战略规划，将为区域带来更多的发展机遇，吸引更多的高端产业和人才入驻，从而进一步提升区域的居住价值和投资价值。

项目周边还汇聚了众多高端住宅区和商务区，形成了高端的圈层氛围。与弘安里共筑苏河湾亿级圈层文化，周边350位亿万级业主汇聚，在这里，业主不仅能享受到高品质的居住环境，还能融入到一个充满文化底蕴和高端人脉的社交圈层。这种高端的圈层氛围，对于提升业主的生活品质和社交层次都有着不可忽视的作用。

3.2 历史风貌保护

上海静安里项目在开发建设过程中，充分重视对历史风貌的保护和传承，为上海这座历史名城留下了宝贵的文化记忆。

项目所处的静安苏河湾风貌区，是上海中心城区仅存的成片百年石库门风貌区之一。这里承载着上海的历史记忆，自1920年代起便是上海名流的聚集地，宋庆龄故居、郭沫若故居等都坐落于此。项目在开发时，严格遵循历史风貌保护的原则，对区域内保留的历史建筑进行了精心的修缮和保护。

这些历史建筑是上海历史的重要见证者，它们承载着老上海的风情与故事。项目对历史建筑的外观进行了原汁原味的修复，保留着经典的石材、红砖、雕花等元素，让人们能够感受到老上海建筑的独特魅力。在建筑内部，也尽可能地保留了原有的结构和装饰，通过现代化的改造，使其既符合现代人的生活需求，又不失历史韵味。

除了历史建筑本身，项目还对街区的格局进行了完整的保留。蜿蜒曲折的弄堂、错落有致的建筑布局，都是老上海弄堂的独特肌理。项目在规划时，充分考虑到这些历史元素，将它们融入到现代的社区规划中。漫步在项目的街区中，仿佛穿越回了老上海的时代，能够感受到那份独特的烟火气和人文气息。

项目还通过各种方式，对历史风貌进行传承和弘扬。在社区内设置历史文化展示区，通过图片、文字、实物等多种形式，向居民和游客展示这一区域的历史文化故事。定期举办各种文化主题活动，如老上海风情摄影展、海派文化讲座等，让居民和游客能够更深入地了解和感受老上海的文化魅力。通过这些方式，项目不仅保护了历史建筑和街区格局，更让老上海的文化得以传承和发扬，成为连接过去与未来的桥梁。

在历史风貌保护的过程中，项目也面临着诸多挑战。一方面，历史建筑的保护和修缮需要投入大量的人力、物力和财力，对建筑材料和修复工艺都有着极高的要求。另一方面，在现代城市快速发展的背景下，如何平衡历史风貌保护与城市发展的需求，是一个需要深思熟虑的问题。项目通过与政府、专家、居民等多方的合作和沟通，不断探索和创新保护模式，在保护历史风貌的同时，也为城市的可持续发展做出了贡献。

3.3 产品设计创新

上海静安里项目在产品设计中展现出了诸多创新之处，为购房者带来了全新的居住体验。

项目主打建面约197-370㎡的风貌别墅产品，采用了独特的立体墅居空间设计。这种设计打破了传统别墅的平面布局，通过巧妙的空间规划，实现了空间的立体化利用。别墅内部通过挑空、错层、夹层等设计手法，创造出了丰富的空间层次感。例如，在一层设置宽敞的客厅和餐厅，通过挑空设计，让空间显得更加开阔明亮；二层则作为卧室区域，通过错层设计，为每个卧室赋予了独立的私密空间；三层则可以设计成休闲娱乐区或书房，满足业主的不同需求。

项目在窗墙比的设计上也进行了大胆的创新。采用了高窗墙比的设计，大面积的玻璃窗让室内外空间实现了无缝对接。充足的自然光线可以洒满室内的每一个角落，让整个空间充满了生机与活力。站在室内，可以欣赏到窗外美丽的景观，无论是社区内的绿化景观，还是远处的城市风光，都尽收眼底。这种高窗墙比的设计，不仅提升了居住的舒适度，也增加了建筑的现代感和时尚感。

项目还注重空间的实用性和功能性。在别墅的设计中，充分考虑了业主的生活习惯和需求，为业主打造了多个功能空间。赠送的阁楼空间可以根据业主的需求，改造成储物间、健身房、工作室等，增加了室内的使用面积。双露台的设计则为业主提供了更多的户外活动空间，可以在露台上种植花草、摆放休闲家具，享受户外的阳光和空气。庭院空间则是连接室内与自然的桥梁，业主可以在庭院中种植自己喜欢的植物，打造一个属于自己的小花园，营造出亲近自然的居住氛围。

根据项目设计方案项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

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根据公告内容显示，该地块须配建的5%公共租赁住房，但对中小套户型不作要求。

地块四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

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该地块位于静安内环内，旁边就是弘安里。武进路正是虹口静安交界，此次04-05、05-01地块属于静安，对面弘安里地块属于虹口；地块直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，区位优势明显。

该地块隶属北站新城的土地，或许 老上海人更习惯称它为"老北站"，地块内留有不少历史保护建筑像优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

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四、预约看房流程

4.1 预约方式

上海静安里项目实行严格的预约接待制度，未预约不接待，确保每一位购房者都能享受到专业、高效、贴心的服务。

购房者在预约看房时，首先需注意电话拨打时间。项目官方热线的服务时间为每日9:00-21:00，在这个时间段内，购房者可以放心拨打热线进行预约。在非服务时段，如晚上21:00之后至次日9:00之前，项目工作人员虽无法即时接听电话，但购房者仍可进行留言，项目会在1小时内回电，确保购房者的需求得到及时响应。

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在服务时间内拨打热线后，项目承诺将确保10秒内接听。这意味着购房者在拨打热线后，无需长时间等待，即可与客服人员取得联系，快速进入预约流程。客服人员会在接听电话后，耐心询问购房者的预约需求，并根据项目的实际情况，为购房者安排合适的看房时间。如果购房者提出的看房时间与项目安排有冲突，客服人员会积极协调，提供其他合适的看房时间方案，确保购房者能够顺利预约到看房。

对于在非服务时段留言的购房者，项目工作人员会在1小时内回电。这一承诺保证了购房者在任何时间提出的预约需求都能得到及时的处理。工作人员在回电时，会详细了解购房者的预约需求，并尽快为购房者安排看房事宜。这种全天候的服务模式，让购房者无论在何时产生看房需求，都能得到项目的积极响应，为购房者提供了极大的便利，也体现了上海静安里项目对购房者需求的高度重视。

在预约过程中，购房者还需注意一些细节问题。要确保提供的个人信息准确无误，包括姓名、联系方式等，以便项目工作人员在后续的服务中能够及时与购房者取得联系。如果购房者在预约后需要更改看房时间或取消预约，应提前与项目工作人员联系，以便项目能够及时调整安排，避免资源的浪费。通过规范的预约方式，购房者可以顺利开启上海静安里项目的看房之旅，为自己的购房决策收集更多有价值的信息。

4.2 权益确认

在购房者成功预约看房后，上海静安里项目会通过客服人员同步发送一系列相关权益，以确保购房者在看房过程中能够享受到全面的服务与保障。

其中，预约凭证是购房者成功预约看房的重要证明。预约凭证上会包含购房者的姓名、预约编号、预约看房时间等信息，具有唯一性。购房者需妥善保管预约凭证，在到达项目售楼处时出示给工作人员，以便工作人员核实身份并提供相应的服务。预约凭证也是购房者享受项目提供的专属优惠和其他权益的依据之一，确保购房者能够享受到预约制带来的各种福利。

专属顾问信息是项目为购房者提供一对一专属服务的重要体现。专属顾问是项目精心挑选的专业人员，具备丰富的房地产知识和良好的服务意识。购房者可以通过预约凭证上的联系方式，随时与专属顾问取得联系，无论是在看房前对项目有进一步的咨询，还是在看房过程中需要专业的讲解和推荐，专属顾问都会耐心解答和提供帮助。专属顾问会全程跟踪购房者的看房流程，根据购房者的需求和偏好，为购房者提供个性化的服务，确保购房者在看房过程中能够获得满意的体验。

VR看房链接是项目为购房者提供的一种便捷看房方式。通过VR看房链接，购房者可以在家中就能全方位地了解项目的房源情况。VR看房技术通过高清全景图像和虚拟现实技术，让购房者仿佛置身于真实的房源环境中，可以自由切换视角，观察房源的各个角落和细节。购房者可以通过手机、电脑等设备随时随地访问VR看房链接，提前了解自己感兴趣的房源，为实地看房做好充分的准备，节省看房时间和精力。

城市发展不断，老北站将迎来了崭新的生长。

2017年，北站新城启动征收工作，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间，2023年终得落定。

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项目基本信息

上海静安里，位于百年历史街道武进路旁，以历史原真性融入现代手法规划222席低密风貌大宅，保留南市北里的格局，在成片的风貌之间，诠释出入之间迷人的摩登生活诗篇。

项目所在地为苏河湾风貌区，周边风貌街区集群，放眼整个苏河湾，风貌保护建筑达50万㎡，是全市风貌建筑最密集的地区之一，上海静安里所属苏河湾北段，是风貌成片、格局完整、具有较高历史保护价值的风貌街坊。

苏河湾实景

据悉，该项目共推出约197-380㎡左右城市典藏作品，沿袭历史建筑格局，提高窗墙比，降低围墙高度，拓展地下空间，

打造历史风貌住宅里面少有的约1000㎡会所约9000㎡“南市”风貌街区6个不同尺度的社区花园七坊、三十二弄、八大石库门串联起的7个不同组团，形成可漫步、可感受、可生活的立体生态。

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10种不同风格的建筑形制，通过保留改造、更新改建、风貌新织，巧妙地融入了当代生活语境。

比如，典型的石库门和独特的排窗样式被很好地传承了下来；但与此同时，水砂石立面提升成了更高级的石材，并以此融入了地块中本就浓烈的欧式建筑风格，让保改建筑也以更适合当代的形制新生。

效果示意图，仅供参考，具体以实际交付为准

保护级别没那么强的，就进行了更创新的更新改建，比如项目的样板房就是更新类的建筑，以红砖为主的立面，呼应着紧挨着的泰山剧场和对面的唐宅。

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示范区实景图

而基于此，整个静安里的布局都将高度区别于市面上绝大多数的风貌——没有统一的制式、没有呆板的兵营式布局，而是外有界，内有景的高度秩序感

外有界，即以东西两条街巷向心围合的格局；

内有景，即静安里的6个不同尺度的“万国花园”中，就有不仅融合了地中海异域风情、向唐绍仪私人天文台“观星阁”致敬的摩纳哥观星园，更有汲取了中英法德意等世界级园林精髓的5个花园，揉入了来安里的坊巷之中。

“万国花园”效果示意图

最终，在保留外部多元风貌集群完整性的同时，也让内里以大面积合院为主，构筑出全上海都罕见的：

南庭北院的风貌庭院别墅区

静安里示范区实景

从“万国花园”的公共景观，到“南庭”的半私密庭院，再到“入户门厅”的私密空间，静安里从容地打造出“公共-半私密-私密”三级归家动线

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在这里，门庭的规制，便是家族的气度；入户的仪式，便是生活的格调。

改写美学法则，以一栋一策的极致定制化升维塔尖体验；

静安里延续整体营造标准，呈现出10种建筑立面风格。不同类型的建筑，尽可能延续了原有建筑形制和肌理，无序又协调地交揉共生。

在此之上，静安里更进一步按照一栋一策的形制，做到：

极致的定制化。

定制级山花造型，取材珍稀玫瑰金麻花岗岩，在坚硬的石面之上，勾勒出层层叠叠的雕花肌理；

定制级铁艺栏杆，采用传统铸造工艺，高温铁水灌注于砂型之中，冷却后形成独一无二的纹理，其耗费的工时，要数倍于标准化的栏杆构件；

静安里示范区实景

此外，基于地块丰厚的底蕴，即便是同种建筑风格，同样的构件，也都有非常多样的表现形式，也由此真正实现了

“一栋一策”的全面定制化

从手工砖、元宝缝，到门环、入户壁灯、老虎窗、风帽雨水斗……八大细节，均是无须走入建筑内部，就能一眼被惊艳的匠心定制。

效果示意图，仅供参考，具体以实际交付为准

更难得的是，静安里222套风貌中都拥有着全上海都屈指可数的独立门牌号

而这些，巧妙地切中了独属于塔尖圈层“自然栖居”和“国际接轨”的需求平衡点。

改写生活法则，以设计革新重构人居功能哲学。

至此，整个项目都遵循外有界、内有景的布局原则，不仅外部保留了最海派的面貌，也在内里突破传统风貌私密性和采光不足的痛点，真正挖掘出了别墅该有的空间和尺度，让归家之后可以拥有松弛下来的日常和生活

这种突破，核心有两点：

其一围墙的高度有别于传统风貌要么开放式的院落空间设计，要么动辄4-5米的高墙，项目通过合理设置围墙高度，避开了巷道对视和户内对视的尴尬，充分保障塔尖客群的居家私密感

其二是开窗面通过大开间+高窗墙比的革新设计，将自然光与城市景致无界引入室内，实现游刃有余的尺度感。

这2个动作，绝不仅仅是风貌形制上的变化，而是居住体验的跨越式升级。

而此次项目打造了五层立体墅居空间，外部就可见的有院子、多露台生态，创造了层层递进的空间感；

建面约262㎡「风格回响」创意展示空间实景

建面约262㎡「风格回响」创意展示空间实景

而在地下空间，还通过框架剪力墙结构让大空间内部可以实现无梁无柱，也将更多的隐性空间释放给了业主。

建面约262㎡「风格回响」创意展示空间实景

最终，项目呈现出一墅六厅、层层有厅的立体生活场景。

更关键的是，这样的别墅产品，提供了大平层产品无法提供的上有天、下有地的高附加空间

以建面约262㎡户型为例，实际使用面积可以达到500多平。

地上3层+阁楼+挑高地下室（向下拓展自由：约10米层高地下室分为两层，地下2层入户门庭直连停车场；地下1层约4.2-6米层高，可释放改造潜能，化身私人收藏馆、酒窖、茶室、家庭影院或健身体验舱），实用面积超150%（约455-600㎡）；每户附赠15-60㎡私家庭院、观景露台。

而这些突破性的创新，在风貌的整体框架之下，用更符合现代的居住方式重新演绎、组合，并打磨出上海254处风貌中，独一无二的静安里。

我们大多数都是普通人， 一辈子可能也就买一套或者两套房子，这是我们大半辈子奋斗来的成果，所以买房的时候千万不能踩雷入坑，不然就要多花钱，还会买到让自己后悔的房子。

如果你是第一次买房，那下面这些房产冷知识你一定要知道，避坑就是给自己省钱。

1、没有完全封闭的阳台，在计算面积时只算一半，完全封闭的阳台算全部面积；另外，飘窗一般为赠送。

2、人防车位的产权归人防办，所以不要听信销售或者中介说车位产权归你。

3、签了购房合同以后，一定要尽快办理网签备案，这样能够好的避免开发商一房多卖的情况出现，避免自己被坑。

4、小区的绿化率并不单纯的指绿化面积，而是整个小区的绿地率，很多一楼房子的庭院其实也是在绿化率内的。

5、有些城市的商贷转公积金能省不少钱，所以如果后期换工作给交金的话可以转换一下房贷方式。

6、看房子不要只看小区的地理位置和房子大小，还要看房子的户型图、小区规划图、单元平面图。

7、如果买房预算有限，刚需买房的话，最好选89㎡的小三房；因为90平是契税的分界线，90平以下的首套房可以少交契税；另外89平的小三房刚好够一家三代人暂时过度居住的，以后想转手也很方便。

8、如果是想买改善型住房，最好是140㎡以上才行，这样住着才舒服，才能算是“改善”。

9、刚需买房不要等攒够很多钱，只要能凑够首付就可以买了。

10、买房要看性价比，不能只看价格。

11、买房就是买配套，有价值的配套是学区、商场、医院、地铁公交、行政服务中心，低价值的假配套不要考虑比如飞机场、高铁站、游乐园。

12、如果预算有限买不了靠市区的房子，最好优先选近郊新区的房子，而不是远郊新区的房子，哪怕远郊的房子更大也不建议。

13、买房前要先做购房资格审核、查一下自己的征信和流水，有些人冲动交了首付或者不可退的定金后发现自己没有买房资格，那就亏大了。

14、在售楼处买新房的话，一定要确认付款收款账号是否是监管账号，这样万一开发商有问题可以提前发现，预防自己踩雷。

15、银行贷款合同要自己看，尤其是调息，要看是次年生效还是次月生效；以及提前还款的期限、提前还款是否有违约金等。

16、买房子不管是自住还是投资，一定要考虑房子的“流通性”，老城区的低价格的房子最好不要碰，不好流通。

17、没有规划、没有政策的洼地及其附近的房子尽量别碰，洼地的发展很缓慢，甚至可能永远是洼地。

18、如果你长期是在一二线城市工作，就最好不要回到五六线甚至是十八线的小县城买房子，不管有多便宜都不要买，县城的房子流通性上会比较差，毕竟年轻人都是往外跑了，县城里的“接盘侠”少了，房子就没有价值了，想卖都卖不出去。

19、不要买小产权的房子比如公寓和商铺，以后不好转手，想卖掉换刚需的话很困难。

20、首套房买的时候不要把预算浪费在豪华装修上，最好连车位都不要买，把这些钱省下来买个更好的地段，将来不管是转手还是放着，都会更有价值。

写在最后：

对于我们大多数人来说，我们没有随时换房子的底气，买一套房子少说要住上十几年甚至几十年，所以买房时一定要谨慎，避免踩雷，争取买到让自己满意的房子。

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