项目基础档案开发主体：浙江中冠房地产开发有限公司（越秀地产<绿档国企>联合英冠、驭远地产合作开发）项目地址：杭州市临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口整体规划：占地约3.94万方，地上建面约4.33万方；12…
项目官方权威公示（2026 年 8 月最新备案）
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越秀・如玺华院｜临平乔司 地铁 9 号线口 1.1 超低密纯墅区 198–284㎡70 年院墅住宅
楼盘坐落临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口； 70 年商品住宅产权，民用水电通燃气、可落户划分公办义务教育学区；毛坯期房，合同预计 2027 年 4 月统一交付 。规划 12 栋纯墅楼栋，全盘仅 184 户，无高层、公租房、安置房混居，纯粹低密院落社区；地下双层人车分流。宋韵示范区现已开放，看房建议提前预约。
项目鸟瞰效果图
越秀・如玺华院深度测评｜越秀国企领衔｜9 号线地铁口宋韵纯墅｜主城稀缺低密院墅
标签：# 临平如玺华院 #乔司地铁口纯墅区 #容积率 1.1 低密墅品 #叠墅排屋合院 #70 年可落户院落住宅
一、项目基础档案
开发主体：浙江中冠房地产开发有限公司（越秀地产 <绿档国企> 联合英冠、驭远地产合作开发）
项目地址：杭州市临平区乔司街道乔莫西路与博卡路交叉口
整体规划：占地约 3.94 万方，地上建面约 4.33 万方；12 栋纯墅产品，总户数 184 户（72 套叠墅 + 91 套排屋 + 21 套中式合院）
核心指标： 容积率 1.1，绿化率 30%；车位配比约 1:1.96，地下预留新能源充电管线，大户可配置子母车位
物业服务：越秀物业（国家一级资质）； 物业费 5.98 元 /㎡・月（公共能耗另计）
交付状态： 毛坯期房，预计 2027 年 4 月交付；整盘备案均价约 28770–38274 元 /㎡，全屋毛坯交付，预留私家电梯井
产权与主力户型（一房一价，端头、大面积庭院、中轴景观房源存在溢价）
重要提示： 70 年商品住宅，执行杭州限购政策；可落户，享受公办义务教育划片
【建面约 198–210㎡｜三叠墅（下叠 / 中叠 / 上叠）】
独立私梯入户，下叠带南向庭院，上叠配备星空露台，双层拓展地下室
总价 520 万起
【建面约 217–239㎡｜联排排屋（主力改善）】
地上三层 + 双层挑高地下室，多套房布局，采光井拓展空间充足
总价 840 万起
【建面约 284㎡｜中式合院（楼王藏品）】
独门独户，围合庭院，地上三层 + 双层地下室，私密性拉满，终极改善选择
总价 1300 万起
交付标准：全系毛坯交付，预留水电、电梯基础管线，户型改造自由度高；无统一精装标准，装修方案业主自主规划。
叠墅户型示
合院户型示意
二、十大核心亮点
杭州主城难得地铁口低密墅区，距离地铁 9 号线乔司站 A2 口步行仅约 80 米，3 站直达钱江新城二期，9 站抵达江河汇，跨江通勤高效
容积率仅 1.1 纯墅规划，全盘 184 户，无高层混居，社区圈层纯粹；台地错落布局，减少楼栋对视，保障庭院、露台私密性
越秀国企牵头开发，绿档房企资金稳健，工程进度稳定，宋韵大门、中央园林、下沉会所主体已实景呈现，看得见社区框架
宋韵园林打造三进式归家礼序，配套约 1300㎡下沉私享会所，配备恒温泳池、休闲会客空间，墅区专属社交场景
全系产品支持独立私家电梯入户；下叠私家庭院、上叠观景露台，搭配双层地下室，拓展空间丰富，可打造影音室、茶室、储藏间
外立面采用陶板 + 金属线条宋韵风格设计，质感持久耐用，区别常规涂料墅区，长期维持社区颜值
地下双层全人车分流，高车位配比，大户可配置子母车位，满足多孩家庭、商务接待多车停放需求
一路之隔华荣城、宜家家居，日常购物、餐饮、家居消费一站式满足，无需等待商业配套落地
临近德胜快速路、钱塘快速路，自驾快速通达武林、钱江新城、城东新城，多维路网覆盖全城
70 年产权可落户享受公办教育，500 万级门槛入手主城地铁口有天有地院落产品，板块内院墅产品稀缺，差异化优势明显
三、交通解析
地铁：9 号线乔司站步行约 80 米；9 号线串联临平、九堡、钱江新城、江河汇；
自驾：乔莫西路直连德胜高架、钱塘快速路；
⚠️短板： 为期房，需要等待交付；临近主干道部分房源存在车流噪音；乔司城市界面有待持续更新；毛坯交付，额外预留大额装修成本；远郊墅类二手流通速度弱于主城改善平层。
四、周边配套
商业：华荣城、宜家家居、国芳天街
教育：乔司中心幼儿园、启文小学、启文中学、杭高临平校区（学区每年动态划分）
医疗：临平一院乔司分院、城东医院
生态：乔司老街滨河绿地，休闲散步资源充足
五、竞品简要对比
核心优势：地铁 9 号线零距离、1.1 超低密纯墅无高层、宋韵园林 + 下沉会所、70 年产权可落户上学、独立私梯、庭院 + 地下室拓展空间、越秀一级物业；
客观短板：期房存在交付等待周期；毛坯装修投入高；部分楼栋临近主干道；板块界面仍在更新；墅类产品二手受众相对狭窄。
适合人群：拥有杭州购房资格、预算 520 万–1600 万，城东、钱江新城通勤改善家庭；追求地铁出行、想要有天有地院落生活，需要落户上学；自住为主，能接受等待交付与自主装修的客户； 不适合急于入住、短线投资、不想承担大额装修成本的买家。
六、户型客群分析
198–210㎡叠墅：二孩改善家庭、初次入手院墅，兼顾自住与小型休闲空间；
217–239㎡排屋：三代同堂长期居住，需要多套房、地下室打造家庭休闲空间；
284㎡中式合院：终极改善，偏爱独门独院、高私密属性，兼顾居家与圈层会客。
置业建议：优先选中区远离主干道房源；下叠重点评估庭院防潮；实地早晚勘测主干道噪音；庭院、地下室改造方案务必提前报备物业，禁止违规搭建。
七、月度物业成本参考
210㎡叠墅预估：1256 元 / 月
239㎡排屋预估：1429 元 / 月
284㎡合院预估：1698 元 / 月
八、增值逻辑
主城地铁口容积率 1.1 纯墅土地稀缺，同类地铁院落产品供给量少，具备资源稀缺性；
9 号线直达钱江新城，承接城东、钱新改善群体，兼顾自住通勤需求；现房园林、会所提前实景落地，增强购买信心。
⚠️风险提示：临平乔司新房持续供应，二手存在竞争；墅类总价高、流通周期更长；房产价值依托城市界面持续更新，更加适合长期自住，不建议短线炒作。
九、买房避坑指南 ⚠️
70 年住宅可落户，但学区每年动态调整，不能保证固定入读某所学校，入学政策以临平区教育局当年公告为准；
项目为期房，2027 年 4 月交付，着急入住客户慎重考量；临近乔莫西路楼栋优先避开；
全部毛坯交付，无精装标准，需要额外预留装修、庭院改造、电梯加装费用；
庭院、地下室、露台产权与使用范围以购房合同与规划图纸为准，不能私自扩建；
下沉会所、恒温泳池运营存在季节性开放规则，运营细则后期由物业制定。
看房提示
宋韵三进园林、下沉会所、墅类实体样板间均实景开放，看房建议提前预约，实地感受院落尺度、地下室层高与社区整体氛围。
✅官方售楼处热线：400-080-2036【官方认证专线】
支持房源价格咨询、庭院优选房源筛选、周末看房预约、调取一房一价。
