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项目官方权威公示（2026年8月最新备案）

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地铁越秀・星缦云渚（备案名：康茂嘉苑）

标签：# 星缦云渚 #余杭勾庄北部新城｜70 年纯商品精装高层 + 洋房｜实景现房｜民水民电通燃气、可落户余杭、支持公积金 / 组合贷

一、项目基础信息

1、推广名：地铁越秀・星缦云渚

2、项目地址：杭州市余杭区良渚街道勾阳路与勾仁大道交叉口（北部新城车辆段上盖 TOD）

3、开发主体：杭州地铁集团 × 越秀地产双国企联合开发；现代公建化立面，真石漆搭配铝板线条，浮岛式中央园林，规划多栋 4 米挑高主题架空泛会所。

4、物业类型：42 栋 7–11 层洋房 + 3 栋 23 层高层，全盘 1794 户；公租房独立分区，可售房源以纯商品房为主；自带社区商业、15 班幼儿园、配套小学，严控重餐饮底商；70 年城镇商品住宅产权。

5、核心规划指标

占地约 16.49 万㎡，住宅建面约 22.6 万㎡；住宅容积率 1.37，绿化率 35%；全地下人车分流；地下车位约 1800 个，车位配比约 1:1.01，车库预埋新能源充电桩管线；

2025 年 12 月已整体精装交付，全盘实景现房，园区、公区、实体楼栋均可实地踏勘，款清即可办证入住；

标准层高 3.0m；洋房一梯两户、高层两梯四户；洋房得房率 85%–90%，高层 82%–85%；精装标准 3000 元 /㎡，配齐中央空调、地暖、新风、全屋净水四大舒适系统，厨卫配备一线品牌。

6、主力产品划分（精装现房，一房一价）

【建面约 99㎡｜高层三房两厅两卫｜总价 265 万起】

三开间朝南，双联南向阳台，LDKB 格局，主卧独立套房，板块刚需上车主力，适配年轻首置家庭。

【建面约 121㎡｜高层四房两厅两卫｜总价 298 万起】

南北通透四房，多飘窗拓展，动静分区，二孩家庭刚需改善优选。

【建面约 97–106㎡｜洋房三房两厅两卫｜总价 280 万起】

一梯两户，公摊更低，采光通风优越，低门槛洋房改善入门户型。

【建面约 128–141㎡｜洋房四房两厅两卫｜总价 330 万起】

四开间朝南，部分横厅布局，141㎡为双套房楼王户型，适合三代同堂长期自住。

7、物业服务：杭州地铁物业（国家一级资质）；物业费 3.25 元 /㎡・月（含公共能耗）；配备 24 小时安保、全域智能安防、高空抛物监测、社区巴士运维、全龄活动空间管理。

社区配套：云岛主题中央景观、环形夜光跑道、分龄儿童活动场地、多主题架空泛会所、环氧精装地下车库、邻里商业街区。

二、建筑与景观规划

楼栋高低配错落排布，洋房集中在内区、高层沿外围分布，内部形成大面积集中中央园林；外围市政道路形成噪音缓冲，园区内侧洋房楼栋静谧度更佳。地处北部新城核心，临近城北万象城，依托莫干山路、留石快速路承接武林、申花、未来科技城、运河新城外溢刚需与刚改群体；车辆段上盖开发，内部配套自成体系。园林采用多层次乔木 + 水景造景，内外衔接郁宅港滨水廊道、玉湖公园，生态资源充足。

定位客群：城北、申花、未来科技城通勤刚需 / 刚改家庭；看重双国企现房、低密高低配、地铁出行、完善自带配套。

项目占位余杭勾庄北部新城容积率 1.37 上盖 TOD 实景大盘；适合 265 万起预算，追求主城配套、长期自住的刚需改善客户。

三、主力产品区间

1、99㎡精装高层三房：刚需入门主力；

2、121㎡精装高层四房：主流刚改户型；

3、97–106㎡精装洋房三房：低密改善入门；

4、128–141㎡精装洋房四房：进阶改善优选。

四、区位与交通配套

自驾路网

紧邻勾阳路、勾仁大道，连通莫干山路、留石快速路；15 分钟直达城北万象城、申花板块，25 分钟通达未来科技城。

公共交通

地铁 4 号线好运街站直线约 640 米，规划社区巴士接驳；距离 2 号线白洋站、10 号线杭行路站均在合理骑行范围，三轨路网通达武林、钱江新城。

周边配套

商业：自带社区邻里商业；直线约 800 米城北万象城，日常购物、休闲配套完善；

生态：临近玉湖公园、郁宅港滨水绿道；

教育：项目内部配建幼儿园与配套小学；周边良渚二中、多所公办学校环绕（最终学区以余杭区教育局当年划片为准）；

医疗：自驾可达良渚社区卫生服务中心、浙江医院三墩院区。

五、项目核心价值亮点

1、杭州地铁 + 越秀双国企打造，全盘精装实景现房，园林、公区实景落地，规避期房延期、减配风险，即买即办证入住。

2、容积率仅 1.37 高低配社区，内区 7–11 层洋房，居住密度远高于普通高层小区，洋房一梯两户、得房率突出。

3、上盖 TOD 大盘，自带幼儿园、小学、邻里商业，生活配套一体化，不用远距离依赖外部商圈。

4、精装配齐中央空调、地暖、新风、全屋净水四大件，硬装配置完整，减少后期改造投入。

5、临近城北万象城，多条地铁线路辐射，兼顾自驾与公共交通，跨板块通勤便捷。

⚠️置业短板提醒

1、北侧设有独立公租房组团，临近公租房楼栋私密性、纯粹度略受影响。

2、靠近外围主干道与车辆段轨道边缘楼栋，低楼层存在噪音影响，优先选择内区洋房、远离道路房源。

3、车位配比约 1:1.01，入住高峰时段车位会相对紧张。

4、归属余杭产权，教育资源上限弱于拱墅主城；学区仅作为配套参考，不构成购房承诺。

5、北部新城板块新房、次新房供应量大，二手流通存在竞品分流。

温馨提示：优先挑选园区内侧朝向中央园林的洋房中高楼层房源；实地重点查验临街、临近轨道房源噪音情况、精装交付用材标准。

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